2026年9月15日、金融庁が「2026事務年度 金融行政方針」を公表しました。そのなかで、返済期間が40年・50年という超長期の住宅ローンについて、実態を把握していく方針が示されています。

「監視」と聞くと物々しいですが、50年ローンが禁止されるわけではありません。ただ、これから住宅を買う方にとっては知っておいて損のない話ですので、何が問題視されているのか、数字も交えて整理しておきます。

1．何が決まったのか

報道によると、金融庁は返済期間40〜50年の超長期住宅ローンを扱う金融機関を対象に、早ければ2026年秋から実態把握を始めるとされています。対象は大手銀行、地方銀行、ネット銀行です。

背景にあるのは「過大な融資になっていないか」という問題意識です。金利が上がる局面では返済額が増えます。期間が長いローンほどその影響を受けやすく、借りた人が返しきれなくなる恐れがある、という見方です。

2．なぜ50年ローンが増えたのか

理由はシンプルで、住宅の価格が上がったからです。同じ価格なら、返済期間を延ばせば毎月の負担は下がります。「この物件がほしいけれど、35年だと月々が厳しい」という場面で、50年という選択肢が出てくるわけです。

大阪市の中古マンションも、直近の数字では成約価格が前年比で上がっています。売り手市場が続くなかで、買う側が返済期間を延ばして帳尻を合わせている——金融庁が気にしているのは、まさにこの構図です。

3．数字で見る、35年と50年の違い

4,000万円を金利1.0％で借りた場合の試算です。毎月の返済は112,914円 → 84,744円と、約2.8万円軽くなります。この差は大きく、借りられる額そのものが変わってきます。

一方で総返済額は4,742万円 → 5,085万円。343万円ふえます。さらに金利が2.0％まで上がると、50年の総返済額は6,331万円。同条件の35年（5,565万円）より766万円多くなります。期間が長いほど、金利が上がったときに効いてきます。

4．不動産業者として、気になるのはここです

5．では、50年ローンはダメなのか

一概にそうとも言えません。「毎月の負担を抑えて、余裕が出たら繰上返済する」という使い方であれば、選択肢として成り立ちます。実際、期間を長めに設定して、ボーナスや昇給のタイミングで元本を削っていく方もいらっしゃいます。

問題になるのは、50年にしないと毎月の返済が回らないケースです。それは物件の価格がご予算を超えているサインかもしれません。

6．「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違います

事前審査に通った金額を上限だと思って物件を探される方は少なくありません。ただ、審査で見ているのは主に返済比率で、お子さんの進学、車の買い替え、親御さんの介護といった将来の支出までは織り込まれていません。

今回の金融庁の動きは、その「借りられる額」のほうにブレーキがかかる可能性がある、という話でもあります。これから購入をお考えの方は、返済期間を35年・40年・50年で並べて、総返済額と完済年齢を見比べてみることをおすすめします。

まとめ

• 金融庁が40〜50年の住宅ローンの実態把握へ（2026年秋から）
• 禁止ではないが、過大な融資への警戒が強まる可能性
• 50年は毎月が軽くなるかわりに、総返済額と完済年齢が延びる
• 売却時に残債が残りやすい点は、特に住み替え予定のある方は要注意

「この物件なら、うちはいくらまでが無理のない範囲だろう」——その線引きは、物件を見る前に決めておくほど、後の判断がラクになります。都島区・旭区・城東区・守口市でご購入をお考えでしたら、返済期間ごとの比較も含めてお手伝いしますので、お気軽にお声がけください。

※2026年9月17日時点の報道および金融庁の公表資料にもとづいています。試算は元利均等返済・ボーナス返済なしの概算で、実際の金利・諸費用・団信の条件により金額は変わります。個別の融資可否や商品内容は金融機関にご確認ください。

この記事を書いた人

森田 拓郎（Morita Takurou）

フォレストスタイル株式会社 代表取締役 宅地建物取引士

2007年から不動産売買一筋で、これまで多くの住宅ローンの組み立てと、売却時の残債の精算に立ち会ってきました。「買うとき」と「売るとき」の両方を見てきたからこそ、返済期間の選び方が後々どう効いてくるかをお伝えできます。借入額や期間のご相談も承ります（具体的な融資の可否は金融機関のご判断となります）。

・大阪市都島区出身・在住（高倉小・中卒）
・妻と令和3年生まれの息子の3人家族
・都島区・旭区・城東区・守口市の売買を担当

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「大阪の中古マンションは高すぎて、もう動いていないのでは？」
最近、そんなお声をよくいただきます。ところが数字を見ると、実は大阪市の"中心6区以外の18区"だけが、はっきりと件数を伸ばしています。

2026年8月度の近畿レインズ（近畿圏不動産流通機構）のデータでは、大阪市18区の中古マンション成約件数は前年同月比＋18.3％。同じ月に中心6区が3割以上落ち込んだのとは、まったく逆の動きです。

都島区・旭区・城東区は、この「18区」側にあたります。売却をお考えの方にも、購入をお考えの方にも関わる数字ですので、わかりやすく整理してみます。

1．大阪市18区の数字を見てみましょう

まずは2026年8月度の大阪市18区（＝大阪市24区から中心6区を除いたエリア。都島区・旭区・城東区もここに含まれます）の数字です。

注目していただきたいのは、成約価格が売出価格を107万円上回っている点です。

通常、売出価格は「そこから値引き交渉が入る前提」で設定されるため、成約価格のほうが低くなりがちです。それが逆転しているということは、売り出してすぐに買い手が付き、値引きせずにまとまっているケースが増えていることを意味します。

2．同じ大阪でも、エリアで動きが正反対

大阪府を6つのエリアに分けて、成約件数の伸びを並べてみます。

件数を伸ばしたのは大阪市18区と府南部の2エリアだけ。とくに中心6区が3割以上減っているのとは、きれいに明暗が分かれました。

3．なぜ18区が動いているのか

4．売却をお考えの方へ

成約件数が増えているということは、同じ期間に買ってくださる方の数が増えているということです。売り出してから決まるまでの期間が読みやすく、内見の予定も入りやすい時期といえます。

ただし、件数が伸びている＝どの部屋でも高く売れる、ということではありません。同じマンション内でも、階数・向き・リフォームの有無で結果が分かれます。売出価格の最初の設定が、その後の反響数を大きく左右します。

5．ご購入をお考えの方へ

18区は成約価格が売出価格を上回っている状況です。つまり「とりあえず指値（値引き交渉）から入る」戦い方が通りにくいということでもあります。

気になるお部屋が出たときに、資金計画と住宅ローンの事前審査が済んでいるかどうかで、結果が変わってきます。動きの速いエリアほど、準備の差がそのまま結果になります。

6．守口市にお住まいの方は

守口市が含まれる府北部は、成約件数172件（－8.5％）、成約価格3,099万円（－9.1％）と、18区とは逆の動きになっています。大阪市に隣接していても数字はまったく別物ですので、「大阪は上がっているらしい」でご判断されないことをおすすめします。お住まいの学区・最寄り駅・マンション単位まで見ていくと、印象はさらに変わります。

まとめ

• 大阪市18区の中古マンション成約件数は226件、前年同月比＋18.3％
• 成約価格2,908万円（＋16.8％）と、件数・価格がともに上昇
• 成約価格が売出価格を上回り、値引き前提の相場ではなくなってきている
• 中心6区（－31.3％）や府北部（－8.5％）とは動きが正反対
• 都島区・旭区・城東区は18区側。売却も購入も、動きやすい時期

とはいえ、これはあくまでエリア全体の平均値です。ご所有のマンションが今いくらで売れるのかは、同じ建物の直近の成約事例を見ないとわかりません。お調べしてお伝えすることもできますので、お気軽にお声がけください。

※出典：公益社団法人 近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）「マンスリーレポート」2026年8月度をもとにした集計値。数値は中古マンションのものです。市場環境により今後の状況は変動します。

この記事を書いた人

森田 拓郎（Morita Takurou）

フォレストスタイル株式会社 代表取締役 宅地建物取引士

2007年より大手不動産仲介会社にて約15年、売買一筋で歩んでまいりました。都島区、旭区、城東区、守口市で長年培った緻密な実務経験と、地域密着ならではのフットワークを強みに、最初のご相談からお引き渡しまで、私、森田が責任を持って伴走いたします。

・大阪市都島区出身・在住（高倉小・中卒）
・妻と令和3年生まれの息子の3人家族

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「大阪市は子育て支援が手厚い」とよく耳にしますが、実際に何がどこまで無償になるのかは、案外わかりにくいものです。私自身も都島区で5歳の息子を育てていて、保育所の申込みや医療証の手続きを一つずつ経験してきました。

この記事では、2026年9月時点の大阪市の子育て支援を年齢順に整理します。お住まい探しの判断材料にもなりますので、都島区・旭区・城東区・守口市でご検討中の方はぜひご覧ください。

1．0〜2歳｜保育料が無償になります

大阪市はこれまで段階的に保育料の無償化を進めてきました。2024年9月に第2子以降が無償となり、2026年9月からは第1子も無償になります。所得制限はありません。

対象は認可保育施設に通う0〜2歳児と、企業主導型保育事業の0〜2歳児です。3〜5歳は国の制度ですでに無償ですので、これで0歳から5歳まで切れ目なく保育料がかからないことになります。

2．3〜5歳｜幼児教育・保育の無償化

幼稚園、保育所、認定こども園を利用する3〜5歳児の利用料は、国の制度で無償です（幼稚園は月額上限あり）。こちらも所得制限はありません。

3．小・中学生｜給食費が無償、塾代は月1万円まで

市立小中学校の給食費は無償です。2020年度から臨時措置として始まり、2023年度からは恒常的な制度になりました。所得制限はありません。小学生・中学生のお子さんが2人いれば、年間で数万円単位の差になります。

もうひとつ大阪市らしいのが「習い事・塾代助成事業」です。小学5年生から中学3年生までを対象に、月額1万円を上限に学校外教育の費用を助成します。所得制限はありません。

4．高校生｜授業料が無償（大阪府の制度）

大阪府は高校授業料の無償化を段階的に広げてきました。2024年度は3年生、2025年度は2・3年生、そして2026年度からは全学年が対象になります。府内在住であれば所得制限はなく、公立・私立を問いません。府外の高校に通う場合も対象です。

ただし無償になるのは授業料のみです。入学金、制服代、修学旅行費などは別途かかります。私立を検討される場合は、授業料以外の費用も含めて見ておかれると安心です。

5．0〜18歳｜こども医療費助成

18歳に達した日以後の最初の3月31日まで、入院・通院の医療費が助成されます。自己負担は1医療機関ごとに1日500円、月2日まで。3日目以降は自己負担がありません。月の上限額も設けられています。

2024年4月には12〜18歳の所得制限も撤廃され、現在は全年齢で所得制限なしです。小さいお子さんは通院が増えますので、この制度の有無は家計に直結します。

6．妊娠・出産期｜あわせて10万円の給付

妊娠届出時に5万円、出生後にお子さん1人につき5万円、あわせて10万円が支給されます（妊婦のための支援給付。旧・出産・子育て応援給付金）。健康保険から出る出産育児一時金50万円とは別のものです。

7．家探しの視点｜制度は市内共通、差が出るのは別のところ

ここまでの制度は大阪市内であればどの区でも同じです。都島区でも城東区でも旭区でも変わりません。ですから「子育て支援で区を選ぶ」必要はあまりないのですが、実際に暮らし始めると差が出るところがあります。

まとめ

• 0〜2歳の保育料は2026年9月から第1子も無償（所得制限なし）
• 3〜5歳の幼児教育・保育も無償
• 市立小中学校の給食費は無償、小5〜中3は塾代を月1万円まで助成
• 高校授業料は2026年度から全学年で無償（大阪府）
• 医療費は18歳年度末まで1日500円・月2日まで

制度は市内共通ですが、保育所の空き状況と学区は、住む場所で変わります。物件そのものの条件と一緒に見ておくと、住み始めてからの「こんなはずでは」が減ります。気になるエリアがあれば、学区や周辺の園の状況もあわせてお調べしますので、お気軽にお声がけください。

※2026年9月時点で公表されている情報にもとづいて作成しています。金額・条件・手続きは変更される場合がありますので、実際のお手続きの際は大阪市・大阪府の公式ページで最新情報をご確認ください。

この記事を書いた人

森田 拓郎（Morita Takurou）

フォレストスタイル株式会社 代表取締役 宅地建物取引士

都島区で生まれ育ち、いまも都島区に住んでいます。令和3年生まれの息子がいて、保育所の申込みも医療証の手続きも、私自身が経験してきました。だからこそ、「制度としてどうか」だけでなく「実際どうだったか」をお伝えできます。学区や保育所の状況を含めて、お住まい探しのご相談を承ります。

・大阪市都島区出身・在住（高倉小・中卒）
・妻と令和3年生まれの息子の3人家族
・2007年より不動産売買一筋、都島区・旭区・城東区・守口市を担当

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2007年より大手不動産仲介会社にて約15年、売買一筋で歩んでまいりました。都島区、旭区、城東区、守口市で長年培った緻密な実務経験と、地域密着ならではのフットワークを強みに、最初のご相談からお引き渡しまで、私、森田が責任を持って伴走いたします。

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