空き家売却で3,000万円控除！ 「被相続人の居住用財産の特例」活用ガイド
空き家売却で3,000万円控除！
「被相続人の居住用財産の特例」活用ガイド
「親が住んでいた実家を相続したけれど、誰も住む予定がない……」
「売却したいけれど、税金がいくらかかるか不安」
そうお悩みの方に朗報です。一定の条件を満たして空き家を売却すると、売却益から最大3,000万円までを差し引ける**「空き家の譲渡所得の特別控除」**という特例があります。これを使えば、所得税・住民税を大幅に、あるいはゼロに抑えられる可能性があります。
2024年（令和6年）からは要件が一部緩和され、さらに使いやすくなりました。都島区や守口市でも非常に相談の多いこの特例についてわかりやすく解説します。
1. 【結論】この特例でいくら税金が安くなる？
まずは、この特例を使うと具体的にどれくらい手残りが変わるのか、シミュレーションを見てみましょう。
- 特例を使わない場合： 約300万円〜500万円の税金が発生
- 特例を使う場合： 利益が3,000万円以下のため、税金は0円
このように、特例一つで数百万円の差が出ます。知っているか知らないか、それだけで将来の資金計画が大きく変わるのです。
2. 特例を受けるための「基本の4条件」
誰もが使えるわけではなく、以下の「4つの壁」をクリアする必要があります。
① 昭和56年5月31日以前に建てられた家であること
いわゆる「旧耐震基準」の建物が対象です。この特例の目的は、耐震性の低い古い空き家を減らすことにあるため、昭和56年6月以降の建物には使えません。
② 亡くなる直前まで親が一人で住んでいたこと
親が老人ホームに入所していた場合も、一定の条件を満たせば認められるようになりました（後述）。ただし、親と一緒に誰かが住んでいた場合は対象外となります。
③ 相続から3年目の末までに売ること
期限があります。「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却を完了させる必要があります。
④ 売却額が1億円以下であること
分割して売却した場合も、累計で1億円を超えると特例は受けられません。
3. 【2024年改正】売った「後」の工事でもOKに！
これまでは、売る「前」に建物を壊して更地にするか、耐震改修を終えておく必要がありました。しかし、これが大きな負担となっていました。
これにより、売主様が事前に解体費用を出し渋って売却が進まない……というケースが減り、よりスムーズな売却が可能になりました。
4. 陥りやすい「失敗パターン」と注意点
相談現場でよくある「あ、それだと特例が使えません！」というケースをご紹介します。
相続から売却までの間に、一時的にでも賃貸に出したり、親族が住んだりすると「事業用・居住用」とみなされ、この特例は使えなくなります。
原則として、建物がある状態で「土地・建物」を売るか、更地にして売る必要があります。建物の解体時期についてはプロと慎重に打ち合わせる必要があります。
5. 不動産オーナー様へのアドバイス
空き家の放置は、固定資産税が最大6倍になる「特定空家」のリスクや、放火・倒壊といった近隣トラブルの元になります。しかし、焦って売る前に、まずは**「この特例が使えるかどうか」をプロに診断してもらうこと**が先決です。
特に守口市や都島区周辺は古い木造住宅も多く、条件に合致するケースが多々あります。フォレストスタイルでは、単なる査定だけでなく、税理士とも連携して「最も手残りが多い売却方法」をご提案しています。
結びに：思い出の詰まったご実家を、未来へ
家を売る。それは単なる不動産の整理ではなく、親御様が大切にされてきた場所を、新しい誰かの物語の舞台へとバトンタッチする行為です。
税金の心配を最小限に抑え、納得のいく形で次の一歩を踏み出せるよう、私たちが全力でサポートいたします。まずは「うちの場合は使えるの？」というお気軽なご相談からお聞かせください。
フォレストスタイルへご相談ください！
マンション、戸建、土地、工場、倉庫、投資用不動産、
まずは無料相談を‼
