「契約不適合責任」免責特約に潜む、売主様の重大な不利益
不動産売却の「契約不適合責任」とは？
安易な免責特約に潜む、売主様の重大な不利益。
「家を売った後に、白アリが見つかったらどうしよう」「雨漏りがあったら修理代を請求されるの？」不動産売却を検討される中で、こうした不安を抱える売主様は少なくありません。
今回は、動画でもお話しした「契約不適合責任」の仕組みと、不動産会社が勧める「免責特約」の裏側について、宅建士の視点から正直にお話しします。
1. 「契約不適合責任」を一言で言うと？
契約不適合責任とは、簡単に言えば「契約書の内容と、実際の家の状態が違ったとき、売主様が負うべき責任」のことです。
例えば、売却後にお客様が住み始めてから、以下のような不具合が見つかった場合が当てはまります。
- 白アリによる食害
- 屋根や壁からの雨漏り
- 給排水管の故障（水漏れ）
- 建物の構造部分の腐食
これらが見つかった際、買主様から「森田さん、これ直してくださいね」と言われるのが、この責任の正体です。
2. 不動産会社が「免責」を勧める、本当の理由
この責任を「免除」する、つまり「後で何か見つかっても責任は負いません」という約束を「免責（めんせき）特約」と言います。
不動産会社の営業マンは、よくこの免責を勧めます。なぜでしょうか？ 正直にお話しすると、不動産会社としては、免責にした方が「楽」だからです。
引渡し後のトラブル対応は、仲介会社にとっても手間がかかる仕事です。最初から責任をゼロにしておけば、会社側のリスク管理も簡単になります。しかし、それが売主様にとって本当にプラスなのかは、慎重に考える必要があります。
【警告】免責にすることの3つの不利益
安易に「責任逃れ」をしようとすると、結果として売却そのものを失敗させてしまう可能性があります。
- 買主様からの「邪推」を招く： 「あえて免責にするということは、何か隠している重大な欠陥があるのでは？」と疑われ、問い合わせや内覧が減ってしまいます。
- 成約価格が安くなりやすい： 買主様はリスクを背負う分、その分を価格交渉（値引き）の材料にします。結果として、相場より大幅に安く売らざるを得なくなります。
- トラブルがゼロになるわけではない： 知っていた不具合を伝えずに免責にした場合、それは「不誠実」とみなされ、免責特約自体が無効になる可能性が十分にあります。
3. 誰のための「免責」なのか、きちんと考えてみませんか？
免責特約をつけることが、すべて悪いわけではありません。築年数が非常に古い建物や、相続して状態のわからない建物を売却する場合などは有効な手段です。
しかし、「誰のための免責なのか」を冷静に判断してください。不動産会社の都合で進められていないか？ 売却価格を下げてでも免除したい責任なのか？
私たちは、売主様の大切な財産を「ただ売る」だけでなく、後味の悪いトラブルを残さず、かつ納得のいく価格で繋ぐことを使命としています。
森田 拓郎
フォレストスタイル株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
2007年から大手不動産仲介会社で約15年、売買仲介を担当してきました。売主様の立場で、売買契約の条件や特約のご相談をお受けしています。大阪市都島区の出身・在住です。
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