【クローバーハイツ森小路】売却ガイド｜1〜4号棟・旭区新森・森小路駅／新森古市駅／関目高殿駅
情報更新日：2026年10月9日 ／ 執筆：フォレストスタイル株式会社 森田拓郎
クローバーハイツ森小路は、大阪市旭区新森1丁目に1974年に建てられた、4棟・計581戸の大規模マンションです。京阪本線「森小路」駅、大阪メトロ今里筋線「新森古市」駅、大阪メトロ谷町線「関目高殿」駅の3駅が使える立地。築50年を超えるマンションは、買主様の資金計画と「リフォームするかどうか」で売り方が大きく変わります。この記事では、その点を中心にまとめています。
クローバーハイツ森小路の基本情報
| 所在地 | 大阪府大阪市旭区新森1丁目 |
|---|---|
| 構成 | 1号棟〜4号棟の4棟 計581戸 |
| 竣工 | 1974年 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造（1〜3号棟） |
| 分譲会社 | 東棉紡績（トーメン） |
| 施工会社 | 東海興業 |
| 交通 | 京阪本線「森小路」駅 徒歩6〜10分 大阪メトロ今里筋線「新森古市」駅 徒歩6〜10分 大阪メトロ谷町線「関目高殿」駅 徒歩8〜10分 |
※公開されている建物情報をもとに記載しています（2026年9月時点）。徒歩分数は号棟・住戸の位置や資料により異なります。
4棟の一覧
| 号棟 | 階数 | 総戸数 |
|---|---|---|
| 1号棟 | 11階 | 120戸 |
| 2号棟 | 11階 | 230戸 |
| 3号棟 | 11階 | 185戸 |
| 4号棟 | 5階 | 46戸 |
※資料により表記が異なる場合があります。
新森の中古マンション、成約価格はどう動いている？
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、新森の中古マンション（1970〜1981年築）の取引を集計すると、1㎡あたりの価格（中央値）は次のようになっています。
| 年 | 1㎡あたり | 件数 |
|---|---|---|
| 2021年 | 約27万円 | 15件 |
| 2022年 | 約26万円 | 22件 |
| 2023年 | 約28万円 | 19件 |
| 2024年 | 約23万円 | 15件 |
| 2025年 | 約28万円 | 33件 |
さらに、同じ条件の取引のうち、室内の状態が分かるものを比べると、差ははっきりしています。
| 改装済みの住戸 | 1㎡あたり 約32万円（17件の中央値） |
|---|---|
| 改装していない住戸 | 1㎡あたり 約20万円（16件の中央値） |
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）の不動産価格（取引価格・成約価格）情報をもとにフォレストスタイル株式会社が集計・作成。対象期間は2021年1月〜2026年3月。価格は1㎡あたりの中央値で、件数が少ない年は振れ幅が大きくなります。個別の住戸の価格を示すものではありません。
新築や築浅のマンションの価格が上がる中でも、このエリアの築古マンションの価格は大きくは動いていません。そのかわり、リフォームされた住戸とそうでない住戸で、1㎡あたり10万円以上の差がついています。65㎡なら、800万円前後の違いです。ただし、これは「リフォームしてから売れば得」という意味ではありません（下の「売却のポイント」2.で解説します）。
売却のポイント
1. 1981年以前の建物は、買主様の住宅ローン控除に条件がつく
クローバーハイツ森小路は、現在の耐震基準（1981年6月〜）より前に建てられた建物です。中古住宅の住宅ローン控除は、登記上の建築日が1982年1月1日以降であれば使えますが、それより前の建物は、耐震基準適合証明書などで耐震性を証明できる場合に限られます。フラット35など、住宅ローンの種類によっても条件が変わります。
買主様の資金計画に関わる部分なので、売り出す前に「この住戸で使えるローン・使える制度」を整理しておくと、話が早く進みます。
2. リフォームはせず、「そのまま」売るのが基本
上の表では改装済みの住戸が高く取引されていますが、その価格にはリフォームの費用や、買取再販の場合は業者の利益も含まれています。差額がそのまま売主様の手取りになるわけではありません。当社では、売主様が売り出し前にリフォームすることは、基本的におすすめしていません。
- 費用が先にかかる：数百万円を、売れる前に負担することになります。
- 上乗せした価格で売れるとは限らない：かけた費用を価格に乗せても、その値段で成約する保証はありません。何件も手がける業者と違い、1件の赤字がそのまま損失になります。
- 買主様の好みと合わないことがある：クロス1枚でも、好みと違えばかえってマイナスになります。自分好みにリノベーションしたい買主様には、手が入っていない住戸のほうが選びやすいこともあります。
おすすめしているのは、ハウスクリーニングなど費用の小さい準備にとどめ、リフォームの費用の目安を買主様にお伝えする売り方です。早く・確実に売りたい場合は、業者の買取も選択肢になります。当社では、仲介で売った場合と買取の場合の金額を並べてご提案します。
3. 3駅・3路線が使える立地
京阪本線、大阪メトロ今里筋線、大阪メトロ谷町線の3路線が徒歩10分圏内。京橋・淀屋橋方面にも、天満橋・東梅田方面にも出やすい点は、築年数にかかわらず評価される強みです。駅だけでなく、日々の買い物の便利さも伝えます。
4. 管理の資料は早めにそろえる
築年数の古いマンションほど、買主様や金融機関は「これまでどんな修繕をしてきたか」「修繕積立金は足りているか」「耐震診断を行ったか」を確認します。管理会社から重要事項調査報告書や長期修繕計画を早めに取り寄せておくと、安心材料になり、交渉もスムーズになります。
広さから、売却価格の目安を見る
新森の1981年以前築のマンションで、実際に取引された127件をもとにした目安です。このマンションの価格ではありません。
このマンションは2DK〜3LDK・約50〜75㎡です。
※室内の状態（リフォームの有無）、階数・向き・眺望、管理状態は考慮していません。同じ広さでも1〜2割、室内の状態によってはそれ以上変わります。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2021年1月〜2026年3月）をもとにフォレストスタイル株式会社が集計。
当社の査定書では、同じマンションの中での棟・階数・向きによる価格帯の違いまでお示しします。都島区出身で、大手仲介会社に15年勤めた代表が、直接ご相談を承ります。
よくあるご質問（クローバーハイツ森小路の売却）
まだ売ると決めていない方へ
「いくらか知りたいだけ」「他社の査定が妥当か確かめたい」という段階のご相談も承っています。査定のご依頼前に、次のページもご覧ください。
- 町名から売却相場の目安を調べる｜国土交通省の成約データをもとに、町名・物件種別・築年数・面積を選ぶだけで目安が出ます。
- 不動産売却のセカンドオピニオン｜他社と媒介契約中でもご相談いただけます。価格だけでなく、販売方法や進め方への疑問も対象です。
- 相続した不動産の売却・活用相談｜名義がまだ変わっていない段階からご相談いただけます。
- 空き家・空き地の定期巡回サービス｜遠方にお住まいで現地を見に行けない方へ。
- フォレストスタイル株式会社とは｜対応エリア・取扱業務・代表の経歴をまとめています。
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