【都島区都島本通】戸建て・土地の売却相場と売り方｜取引71件の実データから

情報更新日：2026年10月1日　／　執筆：フォレストスタイル株式会社　森田拓郎

都島本通の戸建は、いくらで売れているか

2021年1月〜2026年3月に都島本通で成約した戸建53件の実数です。

延床100㎡の戸建なら、おおよそ2,250万円〜4,610万円、中央値で3,300万円が目安になります。

この幅は2倍ほどあります。都島本通は1丁目から5丁目まで東西に長く、丁目によって最寄り駅が変わるうえ、都島通沿いか、一本入った住宅地かで買主様の目的そのものが変わるためです。

築年数による差は、ほかの町より小さめです

同じ都島本通の戸建を、建築時期で分けると次のとおりです。

※1982〜1990年の6件は、延床面積の中央値が300㎡と大きな建物が中心です。ほかの時期とそのまま比べるのは向きません。

1981年以前と2011年以降の差は約1.6倍です。同じ都島区の高倉町では約3倍の差がついていたので、都島本通は古い戸建でも価格が落ちにくい町といえます。

理由として考えられるのは、土地の値段です。次の章のとおり、都島本通の土地は1㎡あたり51.1万円で、都島区全体の中央値（126件・41.0万円）を大きく上回ります。建物が古くなっても、土地としての評価が価格を支えていると考えられます。

都島本通の土地は、いくらで売れているか

2021年1月〜2026年3月に都島本通で成約した土地18件の実数です。

土地100㎡（約30坪）なら、おおよそ4,020万円〜6,090万円、中央値で5,110万円が目安になります。

幅は1.5倍ほどで、戸建より狭くまとまっています。参考までに、高倉町の土地は1㎡あたり39.0万円（8件）でした。駅に近い都島本通のほうが、1㎡あたり10万円以上高い水準です。

建物を残すか、更地にするか

戸建と土地の数字を並べると、次のとおりです。

※戸建は建物の延床面積、土地は土地面積で計算しているため、㎡単価をそのまま比べることはできません。

都島本通では、成約価格の中央値は土地のほうが戸建より高くなっています。土地を探している買主様、つまり新しく家を建てたい方や、建売住宅を建てる住宅会社が、この町の土地を高く評価していることの表れです。

ただし、だからといって先に解体して更地にするのが得とは限りません。解体費用は基本的に売主様のご負担で、木造2階建てで一般的に100万〜200万円程度かかります。先に更地にすると、住宅用地の特例（課税標準が最大6分の1）が外れて固定資産税も上がります（毎年1月1日時点の状態で決まります）。

実務では、現状渡し（解体は買主様が行う）とし、解体費用の分を売買代金で調整する方法をとることが多くあります。土地として探している買主様にも、建物付きのまま検討していただけます。当社では現地を見たうえで、どちらが有利かをお伝えしています。

資料には出てこないけれど、価格に影響すること

戸建や土地は、図面と数字だけでは評価が決まりません。都島本通で、当社が現地で確かめている点をご紹介します。

丁目によって最寄り駅が変わります

都島本通には、Osaka Metro谷町線「都島」駅があります。東梅田まで乗り換えなしで行ける駅が町内にあることは、この町のいちばんの強みです。

一方で町は1丁目から5丁目まで東西に長く、丁目によって最寄り駅が変わります。1丁目は都島駅、5丁目は同じ谷町線の野江内代駅が最寄りになります。どの駅を、徒歩何分で使えるかは、買主様が最初に見る条件のひとつです。そのため、同じ都島本通でも、丁目によっておのずと評価が変わります。

駅前は、住宅と商店が混ざっています

2丁目・3丁目は商店が多く、駅前は住宅地と商業地が混在しています。買い物には便利な一方、店舗付きの建物や、住まいと店が並ぶ通りもあり、同じ戸建でも周りの環境はさまざまです。

都島通沿いは、買主様の目的が違います

町の中を、幹線道路の都島通が通っています。都島通沿いの建物は、そもそも需要の中身が違います。住まいとしてではなく、事業用や投資用として検討されることが多くなります。

そのため、都島通沿いの物件は、住宅を探している方だけに向けて売り出すよりも、事業用・投資用の買主様にも届く売り方を考えます。一本入った住宅地の物件とは、販売の進め方そのものが変わります。

車通りの少ない道に、需要が集まります

都島本通に限った話ではありませんが、車通りの少ない道に面した家に、需要が偏る傾向は確かにあります。抜け道になっていて車が多い道か、そこに用のある車しか通らない道かで、特に小さなお子様のいるご家族の反応が変わります。

学区が丁目で分かれます

都島本通は、1〜3丁目が都島小学校・都島中学校、4・5丁目が東都島小学校・桜宮中学校の通学区域です（都島区の小学校一覧による）。どちらの小学校も都島本通の町内にあります。お子様のいるご家族は、学区で探す範囲を決めることが多いため、売り出すときは学区をはっきりお伝えしています。

大阪市立総合医療センターと、音のこと

都島本通2丁目には、大阪市立総合医療センターがあります。大きな病院が近くにあることは、ご年配の方やお子様のいるご家族にとって安心材料です。

救急車に限らず、音を気にされる買主様はいらっしゃいます。ただ、どこからが騒音かの感じ方は人によって大きく違います。当社としては、音だけを理由に価格を大きく下げて考える必要はないと考えています。

売り出す前に、お手元を確認しておくと安心な書類

ご相談をいただいてから「あれが見つからない」で時間を取られることがよくあります。いま手元にあるかどうかだけ、先に見ておいていただけると安心です。

そろっていなくても売却は進められます。何が無いかが早く分かれば、そのぶん準備の時間が取れる、というだけの話です。

机上査定と訪問査定で、それぞれ何が分かるか

どちらも無料です。いきなり家に来られるのは気が進まない、という方も多いので、まずは机上査定からで十分です。

訪問査定をお受けいただいても、媒介契約（売却のご依頼）をしていただく必要はありません。ほかの会社と比べていただいて構いません。

よくあるご質問

Q. 1階が店舗の住宅です。住まいとして売れますか？

A. 売れます。ただし、買主様の層が住宅だけの家とは変わります。

店舗部分をそのまま使いたい方、住まいに改装したい方、建て替えを前提に土地として見る方の3通りが考えられます。どの方に向けて売り出すかで、販売図面の作り方や、案内のときにお伝えする内容が変わります。

住宅ローンは、店舗部分の割合によって使える条件が変わることがあります。買主様の資金計画に関わるため、売り出す前に店舗と住宅の面積の割合を確認しておくことをおすすめしています。

Q. 周りはマンションが多いのですが、戸建は売れにくいですか？

A. 都島本通では、この5年間でマンションが93件、戸建が53件、土地が18件成約しています。マンションのほうが多いのは確かですが、戸建だけでも、1年あたり10件前後が成約しています。

駅に近い場所で、マンションではなく戸建に住みたいという方は一定数いらっしゃいます。ただ、そうした物件が売りに出ること自体が少ないため、買主様は出てくるのを待っていることが多いです。

Q. 相続した実家で、何年も空き家になっています。そのままでも売れますか？

A. 売れます。都島本通では、築年数の古い戸建でも土地としての評価が価格を支えています（築年数の章をご覧ください）。

ただし、空き家の期間が長いと、雨漏りや設備の傷みが進んでいることがあります。売り出す前に建物の状態を確認し、現状渡しにするか、解体するかを決めておくと、買主様とのやりとりがスムーズです。

また、相続した空き家を売るときに税金が軽くなる特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）があります。使えるかどうかは、建物の建築時期や売り方によって変わります。具体的な税額は、税務署または税理士にご確認ください。当社でも、確認しておくべき点はお伝えします。

相続のご相談は、相続の相談のページもご覧ください。

都島駅まわりの暮らしについては、都島北通・都島本通・善源寺町。この街の価値とは。でもご紹介しています。マンションや、都島本通以外の町の相場は、売却相場の目安で調べられます（都島区・旭区・城東区・北区・守口市／無料・登録不要）。当社について詳しくはフォレストスタイル株式会社とはをご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産価格（取引価格・成約価格）情報をもとに、フォレストスタイル株式会社が集計・作成。対象期間は2021年第1四半期〜2026年第1四半期。学区は大阪市都島区「都島区小学校一覧」による。