【都島区高倉町】戸建ての売却相場と売り方｜取引43件の実データから

情報更新日：2026年9月25日　／　執筆：フォレストスタイル株式会社　森田拓郎

高倉町の戸建は、いくらで売れているか

2021年1月〜2026年3月に高倉町で成約した戸建43件の実数です。

延床100㎡の戸建なら、おおよそ2,060万円〜3,870万円、真ん中で3,040万円が目安になります。

ただしこの幅は2倍近くあります。「高倉町の戸建だから◯◯万円」という言い方ができないのは、次にご説明する築年数の差が大きいためです。

築年数で㎡単価が3倍変わります

同じ高倉町の戸建でも、建築時期でここまで開きます。

1981年以前と2011年以降で、約3倍です。

この差は建物の古さだけが理由ではありません。1981年6月以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準が適用されており、住宅ローン控除をはじめ、買主様が使える制度の条件に関わります。買主様の資金計画そのものが変わるため、価格差として表れます。

建物を残すか、更地にするか

高倉町では、土地としての成約も8件あります。

※戸建は建物の延床面積、土地は土地面積で計算しているため、㎡単価をそのまま比べることはできません。

解体費用は基本的に売主様のご負担です。ただしそのまま売るか、壊してから売るかは売主様が決められます。実務では、現状渡し（解体は買主様が行う）とし、解体費用の分を売買代金で調整する方法をとることが多くあります。

この形をとる理由は3つあります。

• 売主様の持ち出しが減ります。木造2階建ての解体費は一般的に100万〜200万円程度。先に支払って更地にしても、その金額どおりに価格が上がるとは限りません。
• 解体後のトラブルを避けられます。売主様が解体すると、引き渡しの前後に「ここをもっとこうしてほしかった」といったお話が出ることがあります。買主様に解体していただく形なら、その心配がありません。
• 買主様にとっても進めやすいです。建築を依頼される工務店が提携の解体業者を持っているケースが多く、解体から建築まで一連で組めるためです。

なお、先に更地にしてしまうと固定資産税が上がります。住宅用地の特例（課税標準が最大6分の1）が外れるためで、毎年1月1日時点の状態で決まります。年をまたぐ場合は特にご注意ください。

当社では現地を見たうえで、どちらが有利かをお伝えしています。解体ありきのご提案はしていません。

売り出す前のリフォームはおすすめしていません

築古の戸建を売る際、リフォームしてから売り出すべきか迷われる方が多くいらっしゃいます。

当社は基本的におすすめしていません。費用が先に出ていくうえ、その分を上乗せした価格で売れるとは限らず、内装の好みが買主様と合わなければ、かえって敬遠される材料になるためです。

築古戸建の買主様には、購入後にご自身の好みでリノベーションしたいという方が一定数いらっしゃいます。中途半端に手を入れた状態は、その層にとってはマイナスです。ハウスクリーニングや庭・外構の手入れなど、費用の小さい準備にとどめて売り出すことをご提案しています。

資料には出てこないけれど、価格に影響すること

戸建や土地は、図面と数字だけでは評価が決まりません。高倉町で当社が現地で必ず確かめ、お客様にもお伝えしている点をご紹介します。

前面道路の交通量

特に大きいのが、その道が通り抜けに使われているかどうかです。行き止まりや袋小路であれば、通るのはそこに用のある車だけです。一方、幹線道路の混雑を避ける抜け道になっている道では、朝夕を中心に、速度を落とさない車が入ってきます。

2つの駅が使えること

高倉町は、Osaka Metro谷町線「都島」駅と、JRおおさか東線「城北公園通」駅の2駅が使える位置にあります。実際、この5年間の成約データでも、高倉町の物件の最寄り駅はこの2駅に分かれています。町内のどこにあるかで近い駅が変わるため、同じ「駅徒歩◯分」でも、どちらの駅の話なのかで買主様の受け止め方は変わります。2路線が使えることは、勤務先が変わっても通勤経路を組み替えられるという意味で、評価につながります。

城北川と高速道路の高架

高倉町の北側は城北川に接していて、その上を阪神高速12号守口線の高架が通っています。川沿いは前が開けて日当たりと風通しが良い一方、高架に近い場所では音の感じ方が変わります。同じ町内でも、北の端と南側では買主様の反応が違います。

学区

高倉町は1丁目から3丁目まで、全域が高倉小学校・高倉中学校の通学区域です（大阪市の通学区域一覧による）。町内で学区が分かれないため、「この番地だと学区が変わるのでは」という心配なくご案内できます。お子様の学年によっては、学区が売却時期を決める材料になることもあります。

このほか、間口の広さも価格に影響します。高倉町に限った話ではありませんが、間口が狭いと車の停め方が限られ、建て替えのときに重機や資材を入れにくく工事費が上がります。面積の数字だけでは見えない部分なので、現地で確認しています。

売り出す前に、お手元を確認しておくと安心な書類

ご相談をいただいてから「あれが見つからない」で時間を取られることがよくあります。いま手元にあるかどうかだけ、先に見ておいていただけると安心です。

そろっていなくても売却は進められます。何が無いかが早く分かれば、そのぶん準備の時間が取れる、というだけの話です。

机上査定と訪問査定で、それぞれ何が分かるか

どちらも無料です。いきなり家に来られるのは気が進まない、という方も多いので、まずは机上査定からで十分です。

訪問査定をお受けいただいても、媒介契約（売却のご依頼）をしていただく必要はありません。ほかの会社と比べていただいて構いません。

よくあるご質問

Q. 転勤になりそうです。いつ査定をお願いすればいいですか？

A. 辞令が出てから動く時間があるのでしたら、転勤が決まってからで十分です。理由は2つあります。

ひとつは、相場が動くことです。早めに取った査定額は、いざ売るときには目安として使えなくなっていることがあります。

もうひとつは、申し上げにくいことですが、不動産会社によっては、一度査定を依頼すると「その後いかがですか、いまなら◯◯万円で売れますよ」という電話が続きます。まだ決まってもいない段階で連絡が増えるのは、ご負担にしかなりません。

ただし、住み替え先の資金計画を先に立てておきたい、ご家族と話すための材料が要る、といったご事情があれば、早い段階でお出しします。売り出す時期は、売主様のご事情とご希望に合わせてご提案します。当社から「いまが売り時です」と急かすことはありません。

Q. 再建築できない土地かどうかは、どう調べればいいですか？

A. 建築基準法では、敷地が建築基準法上の道路（原則として幅員4m以上）に、2m以上接していることが建築の条件です。前面に道があっても、それが建築基準法上の道路でなければ条件を満たしません。

この条件を満たさない敷地は再建築不可と呼ばれ、いまの建物を取り壊しても、新しい建物を建てられません。買主様が住宅ローンを使いにくくなることもあり、価格は大きく下がります。

前面道路が建築基準法上の道路かどうかは、大阪市の「マップナビおおさか」で調べられます。ただ、初めてご覧になる方には読み取りにくい図です。無料査定をご依頼いただければ、当社がこの確認まで行って、結果を分かりやすくお伝えします。ご自身で調べていただく必要はありません。

そのうえで、幅員や接道の状況を正確に確定させる必要が出てきた段階で、役所での調査を行います。売り出す前には必ず必要になりますが、査定の段階で慌てて動いていただく必要はありません。

なお、この条件を満たさない敷地でも、周囲に広い空地があるなど一定の基準に当てはまる場合は、建築基準法43条2項の認定・許可を受けて建てられることがあります。ただし手続きと審査が必要で、必ず認められるものではありません。「うちは再建築できない」と決めつける前に、一度ご相談ください。

Q. 隣地との境界がはっきりしていません。そのままでも売れますか？

A. 売買では境界を明示するのが通例ですが、どこまでの対応が必要かは、物件ごとに変わります。

判断の材料になるのは、地積測量図があるか、境界標が現地に残っているか、境界線上に越境・被越境がないかです。これらがそろっていて現地で境界を確認できる場合や、隣地とトラブルになる可能性が低いと判断できる場合は、そのまま進められることがあります。一方、現地で境界が判断できない場合は、隣地の方の立ち会いによる境界明示や、測量が必要になることがあります。費用と期間がかかるうえ、隣地の方のご都合にも左右されます。

越境物がある場合は、内容によって扱いが変わります。植栽や樋のような越境であれば、金融機関から将来撤去する旨の覚書を隣地から取得するよう求められることが多く、それで進められます。ただし建物の躯体そのものが越境している場合は、買主様の住宅ローンが通りにくくなります。売り出す前の対応が必要です。

売り出しを決めてから慌てないよう、測量図と境界標の有無を早い段階で確認しておくことをおすすめします。ご不明であれば、ご一緒に確認します。

Q. 古い建物ですが、いまの法律に合っていない可能性はありますか？

A. 築年数の経った建物では、建ぺい率や容積率を超えていたり、建築確認を受けずに増築されていたりするケースが少なくありません。こうした建物は買主様の住宅ローンが通りにくくなるため、売り出す前に把握しておく必要があります。ただしこれは登記簿や図面を見るだけでは分からないことが多く、現地での確認と役所での調査を合わせて、はじめて判断できます。当社では査定の過程でこの調査を行い、影響がある場合は売り方を含めてご提案しています。

マンションや土地、高倉町以外の町の相場は、売却相場の目安で調べられます（都島区・旭区・城東区・北区・守口市／無料・登録不要）。当社について詳しくはフォレストスタイル株式会社とはをご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産価格（取引価格・成約価格）情報をもとに、フォレストスタイル株式会社が集計・作成。対象期間は2021年第1四半期〜2026年第1四半期。