「契約不適合責任を免責に」の落とし穴｜責任が残る場合と、売れにくくなる理由
情報更新日：2026年10月
「契約不適合責任を免責に」の
落とし穴
家を売るとき、「売ったあとの責任は負わない（免責）にしたい」と考える方は少なくありません。ところが、免責にしても、売主様がすべての責任から逃れられるわけではありません。売れにくくなることもあります。知っておきたい注意点をまとめました。
知っていた不具合を伝えなかった場合は、免責にしていても責任を問われます。知っていることを正直に伝えることが、売主様自身を守るいちばんの方法です。
1. 契約不適合責任とは
引き渡した家や土地が、契約の内容と違っていたときに、売主様が買主様に対して負う責任です。
- 雨漏りやシロアリの被害
- 給排水の設備の故障
- 境界がはっきりしない、お隣にはみ出している
こうしたことが引き渡しのあとに見つかると、買主様は、修理・代金の減額・契約の解除・損害賠償などを求めることができます。
2. 免責にしても責任が残る場合
売主様が知っていた不具合を伝えなかった場合は、免責の特約があっても責任を負います（民法の定め）。
境界のことなど、大切なことを説明していなかった場合、別の理由で損害賠償を求められることがあります。
不動産会社などの宅建業者が売主の場合は、引き渡しから2年以上の責任を負うことが法律で決まっていて、免責にはできません。
3. 免責にすると、売れにくくなることも
買主様から見ると、免責は「何かあっても売主は責任を負わない」ということです。不安から購入をためらったり、大きな値引きを求められたりすることがあります。
4. 売主様が気をつけたいこと
- 知っている不具合は必ず伝える付帯設備表・物件状況報告書に書いて伝えます。
- 境界・面積・建物の状態を確かめる地積測量図や登記簿をもとに、正しく説明します。
- 建物の調査（インスペクション）も考える専門家に建物の状態を調べてもらうと、説明しやすくなります。
- 責任の範囲を契約書ではっきりさせる期間や対象を、不動産会社と相談して決めます。
5. フォレストスタイルでお手伝いできること
売ったあとのトラブルを防ぐために、物件の状態を一緒に確かめ、責任の範囲を契約書に分かりやすく書きます。売る前に確かめたいことは「戸建て・土地を売る前に確かめておきたい5つのこと」でもまとめています。
- 民法 第562条〜第572条（売主の担保責任、担保責任を負わない旨の特約）
- 宅地建物取引業法 第40条（担保責任についての特約の制限）
森田 拓郎
フォレストスタイル株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
2007年から大手不動産仲介会社で約15年、売買仲介を担当し、売ったあとのトラブルを防ぐために、物件の状態を売主様と一緒に確かめてきました。大阪市都島区の出身・在住です。最初のご相談からお引き渡しまで、代表の森田が担当します。
対応エリア：都島区・旭区・城東区・北区・守口市（エリア外のご相談もお受けします）
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