マイホームを売ったときの3,000万円特別控除｜使える条件と注意点
情報更新日：2026年10月
家を売る方へ・税金
マイホームを売ったときの
3,000万円特別控除
住んでいる家を売って利益が出たとき、その利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。使えるかどうかで税金が大きく変わるので、条件と注意点をまとめました。
1. どんな特例か
家を売って出た利益（譲渡所得）には、所得税と住民税がかかります。この特例を使うと、利益から最大3,000万円を差し引けます。利益が3,000万円以下なら、税金がかからないことになります。
利益（譲渡所得）の考え方
売った価格 －（買ったときの価格＋売るときにかかった費用）＝ 利益
この利益から、最大3,000万円を差し引けます。
売った価格 －（買ったときの価格＋売るときにかかった費用）＝ 利益
この利益から、最大3,000万円を差し引けます。
2. 使える主な条件
- 自分が住んでいる家（または家と土地）を売ること。持っていた期間の長さは問われません
- 住まなくなった家なら、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
- 家を取り壊して土地を売るなら、取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。その間、駐車場などに貸していないこと
- 売った年の前年・前々年に、この特例などを使っていないこと（3年に1度まで）
- 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではないこと
条件は国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」で確かめられます。くわしい要件は、売る前に税務署や税理士に確かめてください。
3. 気をつけたいこと
使えないことがある
- この特例を受けるためだけに住んだ家や、一時的に住んだ家
- 別荘など、ふだん住んでいない家
ほかの制度との関係
- 新しい家で住宅ローン控除を受ける時期と重なると、どちらか一方しか使えないことがあります
- 買い換えの特例など、ほかの特例とは一緒に使えないものがあります
税金がかからない場合でも、この特例を使うには確定申告が必要です。売った翌年の2月16日から3月15日までに申告します。
4. 売る前に確かめておくこと
- 買ったときの価格が分かる書類を探す売買契約書や領収書です。見つからないと、利益が大きく計算されてしまうことがあります。
- 住んでいた期間と、住まなくなった日を確かめる住民票の住所の移動の時期も、あわせて確かめます。
- 次の家で住宅ローン控除を使う予定があるか考えるどちらを使うと得かは、金額によって変わります。
- 税理士や税務署に相談する必要なら、当社から税理士をご紹介します。
5. フォレストスタイルでお手伝いできること
売却のご相談の中で、この特例が使えそうか、売る時期をいつにするとよいかを一緒に確かめます。税金の計算や申告は、税理士のご紹介もできます。くわしくは「専門家・業者のご紹介」をご覧ください。
相続した空き家を売るときは、別の特例（被相続人の居住用財産の3,000万円控除）があります。「空き家売却で3,000万円控除！活用ガイド」をご覧ください。
出典（2026年10月時点の情報です）
この記事を書いた人
森田 拓郎
フォレストスタイル株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
2007年から大手不動産仲介会社で約15年、売買仲介を担当し、売ったあとの税金の特例を使えるかどうかも、税理士と一緒に確かめてきました。大阪市都島区の出身・在住です。最初のご相談からお引き渡しまで、代表の森田が担当します。
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