住宅ローンが残っていてもマンションは売れる？
「住宅ローンが残っているとマンションは売れないのでは？」と不安に思う方が多いですが、結論から言えば売れます。ただし残債の状況によって取るべき対処法は変わります。この記事では【残債が少ない（売却益あり）】【残債と売却額がほぼ同じ】【残債が売却額を上回る（オーバーローン）】のケース別にわかりやすく解説し、実際の手続きの流れや注意点、売却で押さえるべきポイントをまとめます。
この記事のポイント
- 住宅ローンが残っていても、売却代金でローンを返しきれれば、マンションは売れます
- ローンの残りと売れる価格の差によって、取れる方法が変わります
- 売れる価格よりローンの残りが多い（オーバーローン）ときは、足りない分をどうするかを先に考えます
まずは基本：売却とローンの関係
マンションを売るとき、ローン（抵当権）が設定されているのが一般的です。売却で得たお金（売買代金）でローンを完済（抵当権抹消）してから名義を移すのが基本的な流れになります。つまり、売却そのものはローンが残っていても可能ですが、完済の方法をどうするかがポイントです。
残債別：考え方と具体的対処法
1）残債が売却予想額より少ない（＝売却益が出せるケース）
このケースは最もシンプル。売却代金でローンを一括返済（繰上返済）し、抵当権抹消を行った後に買主様への引き渡しを行います。売却益がある場合は、仲介手数料や譲渡所得税（該当する場合）、引っ越し費用などを差し引いた残りが手元に残ります。
- 売却前に複数社で査定し、相場より低く売らない工夫をする。
- 繰上返済による手数料や、金融機関の残高証明取得費用を確認する。
2）残債と売却価格がほぼ同額（＝トントンのケース）
この場合、売却後に手元に残る現金は少ないため、取引費用（決済時の司法書士費用、仲介手数料、引越し費用など）をどう準備するかが重要です。売却代金がローンの一括返済に充てられるため、売却後の一時的な現金不足に備えておくことをおすすめします。
3）残債が売却価格を上回る（＝オーバーローン／マイナス）
ローン残高が高く売却代金だけでは足りない場合、いくつかの選択肢があります。
対処法A：自己資金で差額を補う
手元資金がある場合、売却完了時に差額を用意してローンを完済します。手続きは通常と同じで、売買代金＋自己資金で抵当権を抹消します。
対処法B：買主様にローンを引き継いでもらう（住宅ローンの承継）
日本では買主様が既存ローンをそのまま引き継ぐことは一般的ではありません（金融機関の審査や契約条件の問題）。例外的に条件が合えば可能ですが稀です。
対処法C：借り換えやリスケ（金融機関と相談）
ローンの条件変更や他銀行での借り換えで負担を減らし、売却期間中の支払い負担を軽くする方法です。借り換えで一時的に負担が増えることもあるため、試算が必要です。
対処法D：任意売却（債権者と交渉して売る）
返済が滞っていて督促が来ている場合、金融機関と交渉して市場価格で売却し、得た金額を優先弁済に充てる「任意売却」が選択肢になります。強制競売よりも良い条件で処理できるケースが多いですが、専門業者や弁護士の助けが必要になることがあります。
ローンが残ったまま買い替えるときは
今の家のローンが残ったまま住み替える場合は、「売ってから買う（売却先行）」か「買ってから売る（購入先行）」かで、お金の動きが変わります。
- 売却先行：売却額が決まってから新居の予算を組めるため、資金計画に無理が出にくい方法です。引き渡しの時期によっては仮住まいが必要になります。
- 購入先行：新居を先に決められますが、今の家が売れるまで、今のローンと新しいローンの返済が重なる期間（ダブルローン）が生じます。金融機関は、2本分の返済ができる収入があるかを審査します。
- 買替特約：新居の売買契約に「今の家が期限までに売れなかったら、契約をなかったことにできる」という特約を付ける方法です。新居の売主様の了承が必要で、付けられないこともあります。期限や条件は契約前によく確認しましょう。
売却と購入をどの順番で進めるか、同時に進めるときのコツは、購入・買い替えタイミングの記事で解説しています。
売却の流れ（ローンが残る場合の実務イメージ）
- 不動産会社に相談・査定（複数社で比較）
- 販売活動（媒介契約を締結）
- 買主様決定→売買契約締結（手付金の受領）
- 融資機関と調整：残債の最終確認・必要書類の準備
- 決済・引渡し（売却代金でローンを完済、抵当権抹消）
- 登記手続きと名義変更、税金の清算
注意点・押さえておきたい費用
売却時にかかる主な費用は以下の通りです。
| 項目 | 備考 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格に対する手数料（上限あり） |
| 登記・司法書士費用 | 抵当権抹消登記や所有権移転登記の費用 |
| 譲渡所得税（当てはまる場合） | 保有期間や譲渡益により税率が変わる |
| 引越し・リフォーム費用 | 内覧用の修繕費も含む |
よくある質問（FAQ）
Q：ローンの残債は買主様にそのまま引き継げますか？
A：基本的には難しいです。買主様が同意して既存ローンを承継するには金融機関の審査や同意が必要で、現実的には買主様が新たにローンを組み直すケースが多いです。
Q：ローンの一部だけを売却代金で返すことはできますか？
A：可能ですが、残ったローンに対して抵当権が残ることになり、買主様への引き渡しができないため、通常は完済して抹消するのが原則です。例外的に担保の付け替えや同意があれば対応できる場合があります。
売却で失敗しないためのチェックリスト
- ローン残高の最新の残高証明を金融機関から取得する。
- 複数の不動産会社に査定を依頼して売出価格の目星をつける。
- 売却にかかる諸費用（仲介手数料・登記費用等）を事前に試算する。
- 支払いの滞納がある場合は、早めに金融機関と相談する。
- 相談が必要なら弁護士や任意売却に強い業者に依頼する。
森田 拓郎
フォレストスタイル株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
2007年から大手不動産仲介会社で約15年、売買仲介を担当し、住宅ローンが残ったままの売却もお手伝いしてきました。大阪市都島区の出身・在住です。最初のご相談からお引き渡しまで、代表の森田が担当します。
対応エリア：都島区・旭区・城東区・北区・守口市（エリア外のご相談もお受けします）
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