「囲い込み」にあわないために｜しくみと決まり、売る前に知っておきたいこと
情報更新日：2026年10月
「囲い込み」にあわないために
売る前に知っておきたいこと
家を売るときは、査定の価格や売り出し方だけでなく、媒介契約を結んだあとの販売のしかたにも目を向けておきたいものです。特に気をつけたいのが「囲い込み」。そのしくみと売主様への影響、防ぐためにできることをまとめました。
レインズの登録証明書をもらい、販売の状況を自分でも確かめることで、囲い込みは防ぎやすくなります。2025年1月からは、レインズに取引の状況を登録することが義務になりました。
1. 囲い込みとは
売主様から頼まれた不動産会社が、自社で買う方も見つけようとして、ほかの不動産会社に物件を紹介しないことです。専任媒介・専属専任媒介で起こりやすいといわれます。
- レインズ（不動産会社どうしが物件の情報を共有するしくみ）に登録しない
- ほかの会社からの問い合わせに「申し込みが入っています」などと答えて断る
自社で売主様と買主様の両方の仲介をすること（両手）そのものは、問題ではありません。問題なのは、ほかの会社からの紹介を断ることです。
2. 売主様への影響
買いたい方がいても、紹介されません。
問い合わせが増えず、時間がかかります。
長引くと、値下げをすすめられやすくなります。
3. 決まりはどうなっている？
- 専属専任媒介は契約から5営業日以内、専任媒介は7営業日以内に、レインズへの登録が義務です
- 登録したら、登録証明書を売主様に渡さなければなりません
- 2025年1月からは、「公開中」「書面による購入申込みあり」などの取引の状況をレインズに登録することが義務になりました。売主様も、登録証明書のIDとパスワードで確かめられます
- 正当な理由なく、ほかの会社への紹介を断ることは、行政処分の対象になりうるとされています
4. 囲い込みを防ぐためにできること
- 登録証明書をもらう専任・専属専任の場合は、必ず受け取り、自分でも登録の状況を見てみましょう。
- 販売の報告を受ける問い合わせや見学の数を、定期的に報告してもらいます。
- 一般媒介も選べる何社にでも頼めるので囲い込みは起きにくい反面、各社の販売に力が入りにくい、広告の出し方がばらばらになる、といった面もあります。
5. 査定の段階で気をつけたいこと
- 根拠が示されない、不自然に高い査定額
- ほかの会社に頼むことを強く止める
- レインズやポータルサイトへの掲載を渋る
こうした様子が見えたら、慎重に考えましょう。媒介契約で確かめたいことは「媒介契約で確かめたい3つのポイント」でもまとめています。
6. フォレストスタイルでお手伝いできること
当社は、ほかの不動産会社からの問い合わせにも、そのまま物件をご紹介しています。「囲い込みかもしれない」と不安な方は、「不動産のセカンドオピニオン」（無料）でご相談ください。
- 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の一部改正（レインズへの取引状況の登録）」（2025年1月1日施行）
森田 拓郎
フォレストスタイル株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
2007年から大手不動産仲介会社で約15年、売買仲介を担当し、ほかの不動産会社からの問い合わせにも、そのまま物件をご紹介してきました。大阪市都島区の出身・在住です。最初のご相談からお引き渡しまで、代表の森田が担当します。
対応エリア：都島区・旭区・城東区・北区・守口市（エリア外のご相談もお受けします）
売却・購入・相続のご相談はこちら
相談・査定は無料です。「話を聞いてみたい」だけでも大丈夫です。
お電話：06-6967-9710
定休日：火曜日（不定休）・水曜日
