不動産売却で「高値査定」に惑わされない！仕組みと上手に高く売るコツ

不動産売却を考えるとき、一番最初に気になるのは「いくらで売れるのか？」という査定価格ですよね。
しかし実は、複数の不動産会社に査定を依頼した際に、相場よりもずっと高い査定額を提示されることがあります。

「ラッキー！」「高く売れるならその会社にお願いしよう！」と思う方も多いですが…
ここに大きな落とし穴があるのをご存じでしょうか？

今回は、
不動産会社が高値査定を提示する理由
高値査定に潜むリスク
「囲い込み」の仕組みと危険性
安全に高く売るためのポイント

をわかりやすく解説し、都島区・旭区・城東区・北区・守口市で売却を検討している方にも役立つ内容をまとめました。

なぜ不動産会社は高値査定を出すの？

不動産会社は、売却が成立すると仲介手数料を受け取ります。
特に「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の場合は、一社のみが販売を担当するため、まず媒介契約を取ることが最優先になりやすいのです。

そこで、

• 他社よりも高い査定額を提示

• 「うちならもっと高く売れますよ」と売主様にアピール

• 媒介契約を獲得

という流れを取る会社が少なくありません。

しかし、この「高値査定」は実際に売れる価格ではなく、売主様に選ばれるための価格である場合が多いのです。

高値査定の落とし穴とデメリット

• 一見、高く売れそうに見える高値査定ですが、実際には次のようなリスクがあります。

  • 問い合わせが少なく売却期間が長引く

  • 値下げを繰り返して結局相場以下で売却

  • 「売れ残り物件」という印象がつきやすい

  • 固定資産税・管理費などの負担が増える

  • 精神的にも疲弊する

  特に、都島区・旭区・城東区・北区・守口市など人気エリアでも、「売れ残り」の印象はマイナスになりやすく、結果的に値引き交渉をされやすくなります。

囲い込みの仕組みと危険性

さらに、高値査定で媒介契約を取った不動産会社が、「両手仲介（売主様・買主様の両方から仲介手数料を得る）」を狙って行うのが囲い込みです。

具体的には、

• レインズ（不動産会社間のネットワーク）に登録しても、他社からの問い合わせを断る

• 「商談中です」などと言って他社の紹介を拒否

• 売主様には「問い合わせがない」と説明

• 最終的に値下げを迫り、自社の顧客に売る

という流れ。

これにより、売主様は市場での公平な売却チャンスを失い、結果的に安く売却してしまうケースもあります。

高値査定に惑わされないためのポイント

• 複数の不動産会社（3〜5社程度）に査定を依頼

• 査定額の根拠を詳しく確認

• 相場から大きく外れていないかチェック（国土交通省「不動産情報ライブラリ」などを活用）

• 販売戦略や広告方法を具体的に聞く

• 内覧希望者数や問い合わせ件数を報告してもらう仕組みを作る

査定額が「低め」に出ることもある

会社によって査定額が違うのは、高すぎる場合だけではありません。次のような理由で、低めに出ることもあります。

• 売れ残りを避けるため、控えめに見積もっている
• 古い取引事例や少ないデータで、機械的に計算している
• 高い価格で売る自信がなく、無難な数字にしている

ただし、低めの査定＝力のない会社とは限りません。根拠を聞いてみると、「売り出し価格」と「実際に成約しそうな価格」を分けて考えていることもあります。高い・低いではなく、根拠を比べることが大切です。

机上査定と訪問査定の違い

机上査定（簡易査定）は、過去の成約事例や地価をもとに、短時間で出す方法です。室内の状態や眺望、日当たりは反映されません。訪問査定は現地を見るぶん時間がかかりますが、そのぶん精度が上がります。特に戸建ては、建物の状態や敷地の形で価格が変わるため、訪問の有無で差が出やすくなります。

まず机上査定でおおよその幅をつかみ、依頼を考えている2〜3社には訪問査定をしてもらうと、比べやすくなります。

査定のときに聞いておきたい質問

• この査定額の根拠になった、近くの成約事例を見せてください
• どんな買主様（ファミリー、単身、リフォーム前提の方など）を想定していますか
• 売り出してから成約まで、どのくらいの期間を見込んでいますか
• 反響が少なかったとき、価格の見直しはいつ、どう考えますか
• この価格で売れた場合の手取り額を試算してもらえますか

適正価格で売り出す方が結果的に高く売れる理由

不動産市場では、売り出しから2〜4週間が勝負と言われています。

最初から適正価格で売り出すと：

• 買主様の関心が集まりやすい

• 複数の買主様候補が競合しやすい

• 値引き交渉を抑えられる

• スムーズに売却できる

売却は地域密着型の会社に相談を（都島区・旭区・城東区・北区・守口市）

地域の相場や特性を熟知した地元密着型のフォレストスタイルなら、正しい査定と戦略的な売却をサポート可能です。

まとめ｜高く売るために必要なこと

• 査定額だけをうのみにしない
  販売戦略や広告方法を確認する
  相場を把握して冷静に判断
  信頼できる地域密着型の会社に相談

不動産売却・査定に関する無料相談もお気軽にどうぞ。

この記事を書いた人

森田 拓郎

フォレストスタイル株式会社 代表取締役／宅地建物取引士

2007年から大手不動産仲介会社で約15年、売買仲介を担当し、査定から売り出し・お引き渡しまで多くのご売却に立ち会ってきました。大阪市都島区の出身・在住です。査定価格の根拠も、代表の森田がご説明します。

対応エリア：都島区・旭区・城東区・北区・守口市（エリア外のご相談もお受けします）

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