相続した不動産を売るときの流れ・書類・注意点
情報更新日：2026年10月
相続した不動産を売るときの
流れ・書類・注意点
親から家や土地を相続したものの、住む予定がない、管理が大変、固定資産税が重い。そんな理由で売ることを考える方は少なくありません。相続した不動産を売るには、ふつうの売却とは違う手続きがあります。流れと必要な書類、注意点をまとめました。
売るには、相続人を確かめ、話し合いで分け方を決め、相続登記を済ませる必要があります。期限のある手続きや税金の特例もあるので、早めに段取りを考えましょう。
1. 全体の流れ
- 相続人を確かめる戸籍をそろえ、誰が相続人かをはっきりさせます。法務局の「法定相続情報一覧図」を作っておくと、手続きが楽になります。
- 分け方を話し合う（遺産分割協議）誰が相続するか、売って代金を分けるかを話し合い、遺産分割協議書に全員が署名し、実印を押します。
- 相続登記をする名義を亡くなった方から相続人に移します。2024年4月から義務になり、3年以内に申請が必要です。
- 査定・媒介契約いくつかの会社に査定を頼み、相場をつかんでから不動産会社を決めます。
- 売り出し・売買契約買う方が見つかったら契約を結び、手付金を受け取ります。
- 代金の受け取り・引き渡し残りの代金を受け取り、名義を移して、鍵を渡します。
2. 相続登記に必要なおもな書類
- 亡くなった方の、生まれてから亡くなるまでの戸籍
- 相続人全員の戸籍
- 不動産を相続する方の住民票
- 遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
司法書士に頼むことが多いですが、自分で申請することもできます。くわしくは「相続登記の義務化」をご覧ください。
3. 気をつけたいこと
- 相続税の申告と納税は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内
- 売って利益が出たら、譲渡所得税がかかる
- 使える特例がある（下のよくある質問）
- 相続人全員の合意がないと売れない
- 話し合いが長引くと、家が傷んでいく
- 空き家のままだと、管理の手間や費用がかかる
相続税のしくみは「不動産を相続したときの相続税」でまとめています。
4. よくある質問
相続登記が終わっていなくても売れますか？
買う方に名義を移すには、先に相続登記が必要です。売り出す前に登記を済ませておくのが一般的です。
相続人が何人もいる場合、全員の同意がいりますか？
はい。共有のまま売る場合も、誰か一人が相続してから売る場合も、全員で分け方を決めておく必要があります。
古い家は、直してから売るべきですか？
直す費用ほど高く売れないことが多いので、今のままで売るのが一般的です。くわしくは「売る前のリフォーム、本当に必要？」をご覧ください。
売ったとき、税金を軽くする特例はありますか？
相続税を払った方が3年10か月以内に売ると、相続税の一部を経費（取得費）に加えられる特例があります。空き家になった実家を売る場合は、条件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」が使えることもあります。どちらも税務署や税理士に確かめてください。
すぐ売るか、しばらく持つか迷っています
固定資産税や管理の手間、建物の傷み具合、相場の動きをあわせて考えます。迷っている段階でもご相談いただけます。
5. フォレストスタイルでお手伝いできること
相続した不動産の相場を調べ、売るか持ち続けるかを一緒に考えます。相続登記は司法書士、税金は税理士のご紹介もできます（「専門家・業者のご紹介」）。相続のご相談は「相続した不動産の売却・活用相談」をご覧ください。
森田 拓郎
フォレストスタイル株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
2007年から大手不動産仲介会社で約15年、売買仲介を担当し、相続した家や土地の売却も、司法書士・税理士と連携しながら数多くお手伝いしてきました。大阪市都島区の出身・在住です。最初のご相談からお引き渡しまで、代表の森田が担当します。
対応エリア：都島区・旭区・城東区・北区・守口市（エリア外のご相談もお受けします）
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