不動産を売ったときの税金（譲渡所得税）のしくみ｜計算のしかた・税率・特例
情報更新日：2026年10月
不動産を売ったときの
税金（譲渡所得税）のしくみ
不動産を売って利益が出ると、所得税と住民税がかかります。税金がいくらになるかは、利益の計算のしかた、持っていた期間、使える特例で大きく変わります。売る前に知っておきたいポイントをまとめました。
1. 税金がかかるのは「利益」に対して
売った価格そのものではなく、売って出た利益（譲渡所得）に税金がかかります。
売った価格 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除 ＝ 課税される利益
- 買ったときの代金（建物は、持っていた年数に応じて価値が減った分を引きます）
- 買ったときの仲介手数料・登記費用
- 買ったあとのリフォームなど、価値を高めた工事の費用
- 売るときの仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 測量費、売るために建物を壊した費用など
2. 持っていた期間で税率が変わる
売った年の1月1日時点で、持っていた期間が5年以下か5年を超えるかで税率が変わります。相続した不動産は、亡くなった方が買った日から数えます。
所得税30％・住民税9％（復興特別所得税を含む）
所得税15％・住民税5％（復興特別所得税を含む）
利益のうち6,000万円以下の部分。所得税10％・住民税4％（軽減税率の特例）
3. マイホームなら3,000万円の特別控除
住んでいる家を売ったときは、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。持っていた期間の長さは問われません。10年超の軽減税率の特例とも一緒に使えます。条件は「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」でくわしくまとめています。
相続した空き家を売るときは、別の特例があります。「空き家売却で3,000万円控除！活用ガイド」をご覧ください。
4. 計算してみると
売った価格5,000万円、取得費2,000万円、譲渡費用200万円
5,000 －（2,000＋200）－ 3,000 ＝ マイナス200万円
→ 利益が残らないので、税金はかかりません
売った価格3,500万円、取得費1,800万円、譲渡費用150万円
3,500 －（1,800＋150）＝ 1,550万円
→ 1,550万円 × 20.315％ ＝ 約315万円
5. 気をつけたいこと
- 税金がかからない場合でも、特例を使うには確定申告が必要です（売った翌年の2月16日〜3月15日）
- 住宅ローンの残りは計算に入りません。ローンを返して手元にお金が残らなくても、利益が出ていれば税金がかかることがあります
- マイホームを売って損が出た場合は、条件を満たせば、ほかの所得と差し引いたり、翌年以降に繰り越したりできる特例があります
- 買い換えの特例など、期限のある特例もあります。売る年の制度を国税庁のホームページで確かめてください
6. よくあるご質問
申告を忘れていたらどうなりますか？
あとから申告すると、加算税や延滞税がかかることがあります。気づいた時点で、早めに税務署に相談してください。
相続した家を売るときも同じ計算ですか？
計算のしかたは同じです。取得費は亡くなった方が買ったときの価格を引き継ぎます。相続税を払った場合は、その一部を取得費に足せる特例もあります。
7. フォレストスタイルでお手伝いできること
売却のご相談の中で、手元に残るお金（税金・費用・ローンの返済を引いた額）の目安を一緒に計算します。くわしい税金の計算や申告は、税理士のご紹介もできます（「専門家・業者のご紹介」）。
森田 拓郎
フォレストスタイル株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
2007年から大手不動産仲介会社で約15年、売買仲介を担当し、売ったあとの税金や手元に残るお金の計算も、税理士と一緒に確かめてきました。大阪市都島区の出身・在住です。最初のご相談からお引き渡しまで、代表の森田が担当します。
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