【三陽ハイツ都島】売却のポイントと管理状態｜都島区大東町・城北公園通駅徒歩3分

情報更新日：2026年9月22日　／　執筆：フォレストスタイル株式会社 代表 森田拓郎

三陽ハイツ都島の基本情報

※当社取扱住戸の資料をもとに記載しています（2026年9月時点）。

交通アクセス｜おおさか東線の開業で変わった立地

このマンションの評価を大きく変えたのが、2019年3月のJRおおさか東線（新大阪〜放出間）の開業です。それまでは谷町線「都島」駅まで徒歩20分以上かかる「駅から遠いマンション」でしたが、城北公園通駅の開業で駅徒歩3分の物件になりました。

城北公園通駅からは新大阪駅まで乗り換えなしでアクセスでき、出張の多い方や、JR京都線・新幹線を使う方にとって利便性の高い立地です。一方で、梅田・本町方面へは乗り換えが必要になるため、通勤先によって評価が分かれる点は、買主様への説明で押さえておきたいところです。

間取り・専有面積

当社で取り扱った住戸は、専有面積73.51㎡の2LDK＋S（納戸）、南向き・9階でした。築年数が経っているぶん、70㎡を超えるファミリー向けの広さを、築浅の物件より価格を抑えて検討できることが、このマンションを探す買主様の大きな動機になります。

管理状態・修繕積立金

※2026年9月時点、当社取扱住戸（73.51㎡）の月額から算出した目安です。実際の金額は住戸ごとの持分割合で決まるため、目安と異なる場合があります。

ご自身の住戸の目安は「専有面積 × ㎡単価」で出せます。たとえば60㎡の住戸なら管理費と修繕積立金の合計で月額約19,500円、80㎡なら約26,100円が目安です。

255戸の規模があるため、1戸あたりの管理費は比較的抑えられています。その一方で、修繕積立金は管理費の2倍以上の水準に設定されています。築45年を迎え、給排水管や外壁など大きな修繕が続く時期に入っている建物では、積立金がしっかり確保されていることは、買主様や金融機関からの評価につながります。

売却を考え始めたら、直近の大規模修繕の実施時期と長期修繕計画での次回予定、修繕積立金の値上げ予定の有無を、管理会社から取り寄せる「重要事項調査報告書」で確認しておくと、買主様への説明がスムーズになります。

築年数と耐震基準｜売却前に知っておきたいこと

• 住宅ローン控除：1982年1月1日以降に建築された住宅は新耐震基準に適合しているとみなされますが、それ以前の建物は、耐震基準適合証明書などで適合を証明できる場合に対象となります。
• 金融機関の評価：金融機関によって、築年数や耐震基準に応じて融資期間や融資額の考え方が異なります。

つまり、このマンションを売るときは「買主様がどの金融機関で、どんな条件で借りられるか」まで見据えた価格設定と販売活動が必要です。当社では、売り出し前の段階で、買主様が利用しやすい融資の選択肢を整理したうえで価格をご提案しています。

※税制・融資の適用可否は個別の条件により異なります。最新の要件は国税庁・各金融機関にご確認ください。

大東町の中古マンション、成約価格はどう動いている？

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、大東町の中古マンション（1985年以前築）の取引を集計すると、1㎡あたりの価格（中央値）は次のように推移しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）の不動産価格（取引価格・成約価格）情報をもとにフォレストスタイル株式会社が集計・作成。対象期間は2021年第1四半期〜2026年第1四半期。価格は1㎡あたりの中央値で、件数が少ない年は振れ幅が大きくなります。個別の住戸の価格を示すものではありません。

件数は多くありませんが、築40年を超えるマンションでも、この数年で1㎡あたりの価格はゆるやかに上がっています。70㎡に置き換えると、約1,950万円から約2,200万円前後への上昇です。

現在の売出状況

三陽ハイツ都島を含む大東町の売買物件は、下のページでいつでもご確認いただけます。当社で三陽ハイツ都島の住戸を取り扱っているときは、この一覧に表示されます。

周辺環境

• コンビニ：ローソン城北公園通駅西店（約100m）、ローソン城北公園通駅前店（約190m）
• スーパー：万代 都島友渕店（約590m）、ライフ毛馬店（約600m）、マルヤス都島店（約830m）
• 商業施設：ベルファ都島ショッピングセンター（約890m）
• 公園：友渕中央公園（約920m）、高倉中央公園（約1,170m）
• 最寄りの学校：大阪市立大東小学校（約570m）、大阪市立淀川中学校（約1,200m）

※距離は地図上の目安です。通学区域は変更の可能性があるため、最新情報は大阪市の発表をご確認ください。

このマンションの売り方・評価されやすいポイント

三陽ハイツ都島は、同じマンションの中でも「向き」と「階数」で印象が大きく変わる建物です。一般に、南向きで階数が上がるほど日当たりや視界の抜けが良くなり、内見時の印象に差が出ます。内見の第一印象がそのまま価格交渉に響くため、室内写真や3Dバーチャル内見で、窓からの眺めまで伝えることが大切です。

また、築年数の古いマンションを探す買主様は、購入後にリフォームを考えている方と、リフォーム済みですぐ住みたい方に分かれます。当社では、売り出し前のリフォームは基本的におすすめしていません。費用が先にかかるうえ、上乗せした価格で売れる保証がなく、内装が好みに合わなければかえって敬遠されることもあるためです。そのまま売り出し、リフォームの費用の目安をお伝えするほうが、どちらの買主様にも検討していただきやすくなります。

さらに、255戸の大規模マンションでは、同じ時期に複数の住戸が売りに出ることがあります。ほかの住戸と比べられたときに選ばれる条件を整えること、そして売り出す時期を見極めることが、このマンションの売却では重要になります。

よくあるご質問（三陽ハイツ都島の売却）

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