【都島ロイヤルハイツ】売却ガイド｜都島区友渕町・都島駅徒歩7分・1974年竣工
情報更新日：2026年10月27日 ／ 執筆：フォレストスタイル株式会社 森田拓郎
都島ロイヤルハイツは、大阪市都島区友渕町2丁目に1974年に完成した、総戸数159戸・地上11階建てのマンションです。大阪メトロ谷町線「都島」駅まで徒歩7分。築50年を超える建物ですが、駅やお店に近い暮らしやすさから、いまも取引が続いています。当社では、このマンションのお部屋を売り出し中です。
この記事のポイント
- 谷町線「都島」駅徒歩7分、1974年築・159戸。友渕町で1981年以前に建ったマンションの取引は、中央値で1㎡あたり25.7万円（88件）
- 2021〜2023年の1㎡あたり23.3万円から、2024年以降は28.2万円に上がっています
- 古いマンションほど室内の状態で価格が大きく変わります。改装済みの取引は、未改装より1㎡あたり約1.3倍
- 大規模修繕の工事中で、駐車場は全区画が権利付き。買主様によく聞かれる点を先にそろえておきます
都島ロイヤルハイツの基本情報
| 所在地 | 大阪市都島区友渕町2丁目 |
|---|---|
| 竣工 | 1974年7月 |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造／地上11階建 |
| 総戸数 | 159戸 |
| 管理 | 関電コミュニティ（管理会社に全部委託） |
| 交通 | 大阪メトロ谷町線「都島」駅 徒歩7分 JRおおさか東線「城北公園通」駅 徒歩16分 JR大阪環状線「桜ノ宮」駅 徒歩17分 |
| 用途地域 | 第一種住居地域・準住居地域 |
| 駐車場 | 全区画が権利付き（賃貸で借りられる区画はありません） |
| 校区 | 高倉小学校・高倉中学校 |
※当社で売り出し中のお部屋の物件資料をもとに記載しています（2026年10月時点）。校区は、大阪市「都島区小学校一覧」でご確認ください。大阪市は学校選択制があります。校区の町のようすは「高倉小学校区の売却相場」にまとめています。
国の取引データで見ると、友渕町の1981年以前に建ったマンションの取引は2LDK・3LDKが中心で、広さは55〜60㎡が多くなっています。
森田から見た都島ロイヤルハイツ
このマンションのいちばんの良さは、毎日の暮らしの便利さです。谷町線の都島駅に歩いて出られ、JRの城北公園通駅・桜ノ宮駅も使えます。駅から遠くなく、スーパー（マルハチ）が隣にあるので、毎日の買い物にも便利です。
いま売り出し中のお部屋
2,660万円
2LDK＋S（納戸）・専有面積59.95㎡・1階（南西向きのテラス）
- 2026年4月にフルリフォーム済み（キッチン・浴室・トイレ・壁・床の交換、配管・配線の更新）
- スーパーまで徒歩1分、3駅が使えます
- 1階なので、下の階への音を気にせず暮らせます
※2026年10月20日時点の情報です。ご成約などにより、掲載が終わっていることがあります。
管理費・修繕積立金と大規模修繕
売り出し中のお部屋（59.95㎡）では、管理費が月8,160円、修繕積立金が月10,800円です。1㎡あたりに直すと上のとおりで、60㎡なら合わせて月およそ1万9,000円が目安です。実際の金額は、住戸ごとの持分割合で決まります。
建物では大規模修繕の工事が進んでいます。工事の時期に売り出すと、買主様からは「いつ終わるのか」「一時金はかからないのか」を必ず聞かれます。
工事の予定や修繕積立金の計画は、管理会社に確かめてからお伝えします。
駐車場は、全区画が権利付きです。賃貸で借りられる区画がないため、車をお持ちの買主様は近くの月極駐車場を探すことになります。売り出し前に、近くの駐車場の空きと料金を調べておくと、ご案内がスムーズです。
友渕町の古いマンション、成約価格はどう動いている？
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、友渕町の中古マンション（1981年以前築・専有面積50㎡以上）の取引を集計しました。このマンションの価格ではありません。
| 期間 | 1㎡あたり（中央値） | 件数 |
|---|---|---|
| 2021〜2023年 | 約23.3万円 | 45件 |
| 2024年〜2026年3月 | 約28.2万円 | 43件 |
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリの不動産価格（取引価格・成約価格）情報をもとにフォレストスタイル株式会社が集計・作成。対象期間は2021年1月〜2026年3月。売れた物件の築年数の違いもあり、上がり方は幅を持ってご覧ください。個別の住戸の価格を示すものではありません。
60㎡に置き換えると、約1,400万円から約1,690万円へ。都島区全体の1981年以前築のマンション（257件）の中央値は1㎡あたり27.1万円で、友渕町はこれと同じくらいの水準です。
直した部屋と、直していない部屋
国のデータのうち、改装の有無が書かれている取引で比べると、差がはっきり出ます。
| 室内 | 1㎡あたり（中央値） | 60㎡なら | 件数 |
|---|---|---|---|
| 改装済み | 約30.9万円 | 約1,850万円 | 14件 |
| 未改装 | 約23.6万円 | 約1,420万円 | 23件 |
※友渕町の1981年以前築・50㎡以上で、改装の有無が書かれている取引（不動産取引価格情報）から。改装済みの取引には、買取会社が直して売ったものが多く含まれます。
直した部屋は、直していない部屋より1㎡あたり約1.3倍。ただし、この差には直す費用と、買取会社の手間や利益も含まれています。売主様がご自身で直してから売っても、かけた費用ほど高く売れるとは限りません。
広さから、売却価格の目安を見る
友渕町の1981年以前築のマンションで、実際に取引された88件をもとにした目安です。このマンションの価格ではありません。
※よく取引されている価格帯です（取引を価格順に並べ、高いほうと低いほうからそれぞれ4分の1ずつを除いた範囲）。室内の状態（リフォームの有無）、階数・向き・眺望、管理状態は考慮していません。古いマンションは、室内の状態によって3割以上変わることもあります。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2021年1月〜2026年3月）をもとにフォレストスタイル株式会社が集計。
上の「直近1年」の取引と、中央値に近い取引を並べました。お部屋とどこが違うか、比べてみてください。
- 取引の時期
- 2026年1〜3月
- 駅
- 都島駅 徒歩7分
- 広さ
- 70㎡
- 間取り
- 2LDK
- 築年
- 1974年築
- 改装
- 記載なし
- 取引の時期
- 2025年10〜12月
- 駅
- 都島駅 徒歩7分
- 広さ
- 70㎡
- 間取り
- 4DK
- 築年
- 1974年築
- 改装
- 記載なし
どちらも都島駅徒歩7分・1974年築・70㎡で、違いは間取りです。総額は3,300万円と1,900万円で約1.7倍の差があります。古いマンションでは、部屋数を減らして広いLDKにする直し方がよく行われ、間取りの違いの裏に室内の状態の違いがあることも多くあります。
※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（50㎡以上の部屋・2025年4月〜2026年3月）から。友渕町の1981年以前築の取引で、このマンションの取引とは限りません。「中央値に近い取引」は、直近1年の取引のうち、5年間の1㎡あたりの中央値（25.7万円）にいちばん近い取引です。国のデータには、階数・向き・室内の状態は載っていません。
売却のポイント
1. 「都島駅徒歩7分」と暮らしの便利さを先に伝える
築年数の古さは、買主様も分かったうえで見に来られます。そのぶん、駅・スーパー・病院の近さなど、毎日の暮らしの便利さを販売図面や物件ページの最初に置きます。
2. 1981年以前の建物で聞かれることを、資料でそろえる
1981年以前に建てられた建物は、住宅ローン控除を受けるのに耐震の証明書などが必要になることがあり（期限：2030年12月31日入居分まで。詳しくはこちら）、金融機関によっては借りられる年数が短くなることもあります。管理組合で耐震診断をしているか、長期修繕計画はどうなっているかを、重要事項調査報告書や総会の資料で先に確かめておきます。
3. 修繕工事と駐車場は、聞かれる前に答えを用意する
大規模修繕の工事の時期と費用、駐車場が全区画権利付きであることは、内覧のときに必ず話題になります。工事の案内や近くの月極駐車場の情報を手元にそろえておくと、買主様が安心して検討できます。
4. リフォームはせず、そのまま売るのが基本
直した部屋は高く売れていますが、その差には直す費用も含まれています。古いマンションは、自分の好みに直したい買主様や、直して売る買取会社にも選ばれるので、そのままの状態で売り出すことをご提案しています。急いで売りたいときは、買取の価格もあわせてお示しします。
当社の査定書では、同じマンションの中での階数・向き・室内の状態による価格帯の違いまでお示しします。このマンションでいまお部屋を売り出している当社の代表が、直接ご相談を承ります。
よくあるご質問（都島ロイヤルハイツの売却）
まだ売ると決めていない方へ
「いくらか知りたいだけ」「他社の査定が妥当か確かめたい」という段階のご相談も承っています。
- 町名から売却相場の目安を調べる｜町名・物件の種類・築年数・広さを選ぶだけで目安が出ます。
- 査定額は「どう売るか」で3つ｜スピード重視・バランス重視・価格重視の決め方。
- 不動産売却のセカンドオピニオン｜他社と媒介契約中でもご相談いただけます。
- 相続した不動産の売却・活用相談｜名義がまだ変わっていない段階からご相談いただけます。
関連ページ：都島区のマンション売却ガイド／ベル・パークシティ／ブランズシティ都島友渕町／都島駅のまわりの暮らしやすさ／売却相場の目安
フォレストスタイルの成約実績
守口市・都島区を中心に、マンション・戸建て・土地の売却と購入をお手伝いしています。隣地の方へのご売却や、遠方の相続不動産など、ご事情に合わせた取引の一部を、1件ずつご紹介しています。
※当社でお手伝いした取引の一部です。
森田 拓郎
フォレストスタイル株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
2007年から大手不動産仲介会社で約15年、売買仲介を担当し、マンションの売買では、管理の状態や修繕の計画も確かめながらお手伝いしてきました。大阪市都島区の出身です。最初のご相談からお引き渡しまで、代表の森田が担当します。
対応エリア：都島区・旭区・城東区・北区・守口市（エリア外のご相談もお受けします）
売却・購入・相続のご相談はこちら
相談・査定は無料です。「話を聞いてみたい」だけでも大丈夫です。
お電話：06-6967-9710
定休日：火曜日（不定休）・水曜日
