【都島区 内代小学校区】内代町の戸建て・土地の売却相場｜実際の取引49件から
情報更新日：2026年10月15日 ／ 執筆：フォレストスタイル株式会社 森田拓郎
大阪市都島区の内代小学校区（内代町。1丁目の一部は東都島小学校区）で、戸建て・土地の売却をお考えの方へ。内代町では、この5年あまりで戸建てが39件、土地が10件取引されています。実際の取引データをもとに、いくらで売れているのか、建てた時期でどれだけ変わるのか、売り出す前に確かめておきたいことをまとめました。
この記事のポイント
- 戸建ての中央値は2,900万円（1㎡あたり30.0万円）。都島区全体とほぼ同じ水準
- 土地は広めの取引が多く（面積の中央値200㎡）、1㎡あたり46.0万円。都島区全体の約1.1倍
- 2001年以降に建った戸建ては、1981年以前の建物の2倍以上の水準
内代小学校区に入る町
内代小学校区は、内代町のほぼ全体です。最寄り駅は大阪メトロ谷町線「野江内代」駅で、取引のほとんどがこの駅を最寄りとしています。中学校は高倉中学校で、隣の高倉小学校区の子どもたちと同じ中学校に進みます。
| 町 | 校区に入る範囲 | この町の記事 |
|---|---|---|
| 内代町 | 1丁目（一部は東都島小）・2〜4丁目 | この記事 |
内代町1丁目は、番地によって東都島小学校区になります。細かい番地は大阪市の「都島区小学校一覧」でご確認ください。大阪市には学校選択制があり、住所の校区とは別の小学校を選ぶこともできます。ただし、その場合でも、小学校の同級生と同じ中学校に進めるとは限りません。
戸建て・土地は、いくらで売れているか
| 種類 | 取引件数 | 価格（中央値） | 1㎡あたり（中央値） | 都島区全体と比べて |
|---|---|---|---|---|
| 戸建て | 39件 | 2,900万円 | 30.0万円 （建物の延床面積あたり） | ほぼ同じ（区全体31.9万円） |
| 土地 | 10件 | 7,350万円 | 46.0万円 （土地の面積あたり） | 約1.1倍（区全体41.0万円） |
戸建てでよく取引されている価格帯は、1,250万〜5,900万円です。幅が広いのは、古い木造の家から、新しい家、アパート（共同住宅）まで、いろいろな建物が取引されているためです。内代町の戸建ては土地が小さめで、土地面積の中央値は55㎡です。
※取引を価格順に並べ、高いほうと低いほうからそれぞれ4分の1ずつを除いた範囲です。
直近1年の高めの取引と、中央値に近い取引を並べました。ご自宅とどこが違うか、比べてみてください。
- 取引の時期
- 2025年10〜12月
- 町・駅
- 内代町野江内代駅 徒歩6分
- 土地
- 70㎡長方形・間口5.1m
- 建物
- 110㎡・木造2025年築（新築）
- 前の道路
- 東側・市道 幅8m
- 取引の時期
- 2025年10〜12月
- 町・駅
- 内代町野江内代駅 徒歩5分
- 土地
- 55㎡
- 建物
- 95㎡・木造1999年築（築26年）
- 前の道路
- 北側・私道 幅4.5m
土地の広さはどちらも町の中では標準的です（この町の戸建ての土地は中央値で57.5㎡）。大きな違いは建物の新しさで、高めの取引は2025年に建った新築です。前の道路も幅8mの市道と広めです。この町では、建物が新しいかどうかで価格が大きく分かれると読み取れます。新築でなければ、目安は中央値に近い取引のほうです。
※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）から。アパートなどは除いています。「中央値に近い取引」は、5年間の価格の中央値（3,100万円）に近い、直近1年の取引です。築年数は取引の年で数えています。
土地は、面積の中央値が200㎡と広めの取引が中心です。10件と少ないため、幅をもって見てください。広い土地は、個人の方より不動産会社が買って、区画を分けて新しい戸建てを建てることが多くなります。
取引データは丁目や番地で分けられないため、内代町1丁目の東都島小学校区の部分も含みます。内代町では、この5年あまりでマンションの取引も（広さを問わず）83件あります。
建てた時期で、どれだけ変わるか
内代町の戸建てを、建てた時期で分けました（建物の延床面積1㎡あたりの中央値）。
建築年がわからない取引（5件）は外しています。
2001年以降に建った戸建ては、1981年以前の建物の2倍以上（約2.2倍）の水準です。隣の高倉小学校区と同じくらいの差です。古い建物は、建物より土地の値段で見られることが多くなります。建物を残したまま売るか、更地にするかは、建物の状態と前の道路の条件で変わります。
代表の森田は、隣の高倉小学校区の出身です。内代小学校の子どもたちとは、小学生のころから内代公園で水風船をぶつけ合ったり、少年野球の試合をしたりする仲でした。同じ高倉中学校に進んで一緒になると、すぐに打ち解けられました。内代小学校区の野球チームは、今も地域で活動しています。
この校区で売るときに確かめたいこと
- 前の道路の幅：前の道路の幅がわかる戸建て36件のうち、4m未満が5件（約7件に1件）あります。中には幅2m台の道もあります。4m未満の道路に面している場合は、建て替えのときに敷地の一部を道路として下げる（セットバック）必要があることがあり、価格に関わります。私道を含む取引も6件ありました。売り出す前に、道路の種類と幅を役所の資料で確かめておきます。
- アパートや店舗付きの建物：内代町の取引には、アパート（共同住宅）や店舗付きの住宅も含まれます。住まいとして売るか、投資用として売るかで、探す方も価格の決め方も変わります。どちらで売り出すかを先に決めます。
- 校区で探している方への伝え方：内代町1丁目は番地で校区が分かれます。物件がどちらの校区に入るかを、販売図面にはっきり書きます。学校選択制があるため、「必ずこの学校に通える」とは書きません。
大雨や川があふれたときに、その場所がどのくらい浸水する想定になっているかは、買主様が気にされる点のひとつです。売買の契約の前には、不動産会社が水害ハザードマップでの物件の位置をご説明することになっています。
都島区の想定は、大阪市の「水害ハザードマップ（都島区）」で確かめられます。住所で調べたいときは、国土地理院の「重ねるハザードマップ」が便利です。
同じ高倉中学校に進む高倉小学校区（高倉町・御幸町・友渕町）、隣の都島小学校区（都島本通・都島中通・善源寺町・都島北通）、都島区全体の戸建て・土地は都島区の戸建て・土地の売却ガイドにまとめています。ほかの町の相場は、売却相場の目安で調べられます（都島区・旭区・城東区・北区・守口市／無料・登録不要）。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産価格（取引価格・成約価格）情報をもとに、フォレストスタイル株式会社が集計・作成。対象期間は2021年1月〜2026年3月。戸建ては延床面積の記載がある取引で集計。校区は大阪市都島区「都島区小学校一覧」による。
森田 拓郎
フォレストスタイル株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
2007年から大手不動産仲介会社で約15年、売買仲介を担当してきました。大阪市都島区の出身・在住です。最初のご相談からお引き渡しまで、代表の森田が担当します。
対応エリア：都島区・旭区・城東区・北区・守口市（エリア外のご相談もお受けします）
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