【城東区すみれ小学校区】古市1〜3丁目の戸建て・土地の売却相場｜道路の広い町、実際の取引32件からの画像

【城東区すみれ小学校区】古市1〜3丁目の戸建て・土地の売却相場｜道路の広い町、実際の取引32件から

売買 2026.11.09

#城東区 #戸建 #土地 #売却

筆者森田拓郎

不動産キャリア19年

情報更新日：2026年11月9日　／　執筆：フォレストスタイル株式会社森田拓郎

城東区のすみれ小学校の校区（古市1〜3丁目と今福東3丁目の一部）で、戸建て・土地の売却をお考えの方へ。古市では、この5年あまりで戸建てが25件、土地が7件取引されました。件数は多くありませんが、1件ずつの中身から、いくらで売れているのか、古市ならではの土地の特徴、売り出す前に確かめたいことをまとめました。

この記事のポイント

ふつうの大きさの戸建て（土地250㎡未満）の中央値は4,000万円。城東区全体の同じ条件（3,200万円）より高めです
前の道路の幅は中央値8mで、4m未満の取引は0件。狭い道路の心配が少ない町です
幅25mの国道沿いと、その内側の住宅街で土地の決まりが違います。どちらに入るかを先に確かめます

すみれ小の校区に入る町

すみれ小学校は古市2丁目にあり、中学校は古市1丁目の菫（すみれ）中学校です。古市は全部がすみれ小の校区で、今福東3丁目は番地で鯰江東小学校と分かれます。

町	校区に入る範囲	小学校・中学校
古市	1丁目〜3丁目	すみれ小学校・菫中学校
今福東	3丁目の一部（2番の一部・3番の一部・4番・11番・12番・13番の市営すみれ住宅・17番の一部）	すみれ小学校・菫中学校

城東区「小・中学校通学区域図・通学区域一覧」（令和5年4月1日現在）より。大阪市には、決められた校区以外の学校も希望できる学校選択制があります（受け入れの人数などに条件があります）。通学区域は見直されることがあるため、物件がどの校区に入るかは、売り出す前に当社でも確かめます。

旭区にある古市小学校（森小路・千林・今市）とは、名前は似ていますが別の学校・別の地域です。国の取引データは町の名前までしか分からないため、この記事では古市全体の数字でご紹介します（今福東は3丁目の一部だけが校区のため、含めていません）。

戸建て・土地は、いくらで売れているか

古市の戸建て25件には、アパートや事務所などの大きな建物が6件（土地250㎡以上、1億1,000万〜5億9,000万円）含まれ、全体の中央値を大きく動かします。そこで、土地250㎡未満の19件を「ふつうの大きさの戸建て」として分けました。

種類	取引件数	価格（中央値）	1㎡あたり（中央値）	城東区全体と比べて
戸建て土地250㎡未満	19件	4,000万円	36.9万円（延床面積あたり）	約1.3倍（同じ条件の区全体985件は3,200万円・1㎡あたり29.1万円）
土地	7件	―	―	件数が少ないため中央値は出していません

中央値は、取引を価格順に並べたとき、ちょうど真ん中にくる価格です（くわしい説明）。19件と少ないため、幅を持ってご覧ください。

ふつうの大きさの戸建てでよく取引されている価格帯は、2,500万〜4,800万円です。土地の広さの中央値は70㎡（約21坪）、延床面積は100㎡で、区全体の同じ条件（土地65㎡・延床面積100㎡）とほぼ同じ広さです。

※取引を価格順に並べ、高いほうと低いほうからそれぞれ4分の1ずつを除いた範囲です。

直近1年の取引

時期	価格	土地・建物	建てた年	最寄り駅
2025年10〜12月	5,700万円	70㎡・115㎡	2026年	今福鶴見徒歩14分
2026年4〜6月	5,000万円	70㎡・100㎡	2026年	新森古市徒歩6分
2025年7〜9月	4,700万円	70㎡・90㎡	2026年	新森古市徒歩6分
2026年1〜3月	4,600万円	60㎡・105㎡	2026年	新森古市徒歩12分
2025年7〜9月	2,400万円	80㎡・65㎡	不明	新森古市徒歩6分
2026年4〜6月	970万円	30㎡・40㎡	1975年	新森古市徒歩15分

2025年7月〜2026年6月の、土地250㎡未満の取引です。

建てた時期で、どれだけ変わるか

建てた時期	取引件数	価格（中央値）	1㎡あたり（中央値）
1981年以前	5件	3,000万円	24.2万円
1982〜2000年	4件	2,500万円	23.3万円
2001年以降	8件	4,700万円	46.7万円

土地250㎡未満の19件のうち、建築年がわからない取引（2件）は外しています。どの時期も件数が少なく、1981年以前には国道沿いの店舗付きの建物も入っているため、幅を持ってご覧ください。

2001年以降の8件のうち5件は、建ってから1年以内の新築で、4,600万〜5,700万円でした。

データで見る、古市の土地と建物

見えること	取引データから
最寄り駅	戸建て・土地のうち大阪メトロ今里筋線「新森古市」駅が20件、長堀鶴見緑地線「今福鶴見」駅が11件、京阪「関目」駅が2件。使える路線が場所で変わります
前の道路	幅がわかる33件の中央値は8.0m。4m未満は0件。私道を含む取引は3件です
国道沿い	幅25mの国道に面した取引が5件。どれも準住居地域で、建ぺい率80％・容積率300％。店舗付きの建物やアパートです
内側の住宅街	第二種中高層住居専用地域の取引14件は、どれも建ぺい率60％・容積率200％。国道沿いより、建てられる大きさが小さくなります
建物	土地250㎡未満の19件は、木造13件・鉄骨造6件。買った目的の記入がある14件のうち、住宅（店舗や倉庫との併用を含む）は12件です
マンション	古市のマンションは50㎡以上で82件、中央値2,750万円・専有面積77.5㎡。1981年以前に建った取引は0件です

同じ古市でも、国道沿いか内側かで土地の決まりが変わります。国道沿いは店舗や賃貸の建物も建てやすいため、住まい以外の使い道も含めて買主様を探せます。

国道沿いの取引には、土地250㎡以上の大きな建物も含みます。前の道路の集計は、延床面積の記載がない戸建てを含みます。

この校区で売るときに確かめたいこと

国道沿いか内側か：用途地域（建てられる建物の種類の決まり）と建ぺい率・容積率を確かめ、それに合わせて買主様の探し方を決めます。
使える駅の伝え方：新森古市駅・今福鶴見駅・関目駅のどれが近いかは、場所で変わります。販売図面には、どの駅まで徒歩何分かをはっきり書きます。
私道：当てはまる場合は、私道の持ち分があるか、通行や水道・ガス管の工事のための掘削（道路を掘ること）の承諾があるかが、買主様の住宅ローンや価格に関わります。
校区の伝え方：今福東3丁目は番地で校区が分かれます。物件がどの校区に入るかを、販売図面にはっきり書きます。

浸水の想定も、先に見ておきます

大雨や川があふれたときに、その場所がどのくらい浸水する想定になっているかは、買主様が気にされる点のひとつです。売買の契約の前には、不動産会社が水害ハザードマップでの物件の位置をご説明することになっています。

城東区の想定は、大阪市の「水害ハザードマップ（城東区）」で確かめられます。住所で調べたいときは、国土地理院の「重ねるハザードマップ」が便利です。

となりの関目は「関目小・関目東小学校区」でご紹介しています。ほかの町の相場は売却相場の目安にまとめています（都島区・旭区・城東区・北区・守口市／無料・登録不要）。

出典：国土交通省『不動産情報ライブラリ』の不動産価格（取引価格・成約価格）情報をもとに、フォレストスタイル株式会社が集計・作成。対象：大阪市城東区古市の戸建て・土地（戸建ては延床面積の記載がある取引。競売・関係者間などの取引は除く）、期間：2021年1月〜2026年6月。校区は大阪市城東区「小・中学校通学区域一覧」（令和5年4月1日現在）による。

フォレストスタイルの成約実績

守口市・都島区を中心に、マンション・戸建て・土地の売却と購入をお手伝いしています。ご事情に合わせた取引の一部を、1件ずつご紹介しています。

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