【2026年11月】日銀は金利を据え置き｜住宅ローン金利はどう変わった？12月からの変動金利も
2026年11月3日時点の情報 ／ 執筆：フォレストスタイル株式会社 森田拓郎
- 日銀は10月30日、政策金利を1.25%のまま据え置きました。ただし「これからも少しずつ上げていく」という方針は変わっていません
- 11月の住宅ローンは、大手銀行の変動金利がすべて据え置き。10年固定は4行が下げ、フラット35は3.81%と少し下がりました
- 変動金利は、12月から上がる見込みです。11月に短期プライムレート（変動金利のもとになる金利）が上がった分が入ってきます
11月の金利はどうなった？
※フラット35は借入期間21〜35年・融資率9割以下の金利。三菱UFJは新規で借りるときの、いちばん低い金利です。
10月は、長期金利（10年国債の利回り）の上昇でフラット35が3か月続けて上がり、今の制度になった2017年10月以降で最も高い3.83%になっていました。11月は少し下がりましたが、高い水準が続いていることに変わりはありません。変動金利は、9月の日銀の利上げの分がまだ入りきっていない段階です。
日銀はなぜ据え置いた？
10月29・30日の金融政策決定会合（日銀が金利を決める会議）では、9人のうち8人が据え置きに賛成しました。1人は「1.5%へ上げるべき」と提案しましたが、否決されています。
同じ日に出た「展望レポート」（日銀の経済・物価の見通し）では、物価の伸びは日銀の目標の2%とおおむね合っていると判断しました。そのうえで、経済や物価の動きを見ながら「引き続き政策金利を引き上げ」ていく考えを示しています。いつ上げるかは、中東情勢や為替などを見て決めるとしています。
2026年12月17日（木）・18日（金）。報道では、12月の利上げを予想する見方が多くなっています（決まったことではありません）。
大手銀行の11月の金利
| 銀行 | 変動 | 10年固定 |
|---|---|---|
| みずほ | 1.275% | 3.400%（下げ） |
| 三井住友 | 1.525% | 3.700%（下げ） |
| 三菱UFJ | 1.195% | 3.890%（+0.14） |
| りそな | 1.250% | 4.065%（下げ） |
| 三井住友信託 | 据え置き | 4.445%（下げ） |
新規で借りるときの、いちばん低い金利です。変動はすべて10月から据え置き。10年固定は4行が0.14〜0.52%下げ、三菱UFJだけが上げました。三菱UFJは同行の金利のページ、ほかの銀行は報道によります。
10年固定は、銀行によって1%以上の開きがあります。同じ「10年固定」でも、どこで借りるかで返済額が大きく変わります。手数料・保証料・団体信用生命保険（団信）の中身も合わせて比べてください。
1.195%約14.6万円
3.40%約20.4万円
3.81%約21.6万円
元利均等返済・ボーナス払いなしで当社が計算。10年固定は11年目から金利が変わるため、35年ずっと同じ返済額ではありません。手数料・保証料・団信などは含みません。
フラット35は10月の3.83%から3.81%へ0.02%下がり、5,000万円・35年で月々約600円軽くなります。変動との差は今も月に約7万円です。
12月から変動金利が上がる見込み
11月2日から、多くの銀行が短期プライムレートを0.25%上げました（10月10日の記事で詳しくお伝えしています）。三菱UFJ銀行は、これを受けて12月1日から変動金利の基準金利を見直すと発表しています。12月の金利は11月30日に発表されます。
- 2026年10月30日日銀が政策金利1.25%を据え置き
- 2026年11月2日多くの銀行で短期プライムレートが0.25%上がる
- 2026年11月30日三菱UFJ銀行が12月の基準金利を発表
- 2026年12月1日三菱UFJ銀行の変動金利の基準金利の見直し（ほかの銀行も順に）
- 2026年12月17・18日次の日銀の会合
すでに変動金利で借りている方は、返済額がすぐに変わるわけではありません。たとえば三菱UFJ銀行の年2回見直しの変動金利では、2027年4月1日が次の基準日で、新しい金利は2027年7月の返済分からです。元利均等返済なら、返済額は5年間そのまま（5年ルール）で、利息の割合が増えます。毎月見直す型の場合や、ほかの銀行の見直しの時期は、お手元の「ご返済のお知らせ」や契約書で確かめてください。
購入・売却をお考えの方へ
- 11月の金利で決まるとは限りません。申し込みの月ではなく、引き渡し（融資実行）の月の金利が使われることが多いので、銀行に確認してください
- 変動で借りるなら、12月以降にもう一段上がっても払える額で考えます
- 10年固定は銀行ごとの差が大きいので、2〜3行を比べます
- 金利が上がると、買主様が借りられる額が少し減ります
- 住み替えで今のローンが残っている方は、売却で完済できるかを先に確かめます
- 売り出す時期と価格は、早めに相談して決めておくと安心です
都島区・旭区・城東区・北区・守口市で、住み替えのための売却や、ローンの組み方を含めた購入のご相談をお受けしています。「12月に金利が上がったら、うちの予算はどうなる？」というご相談だけでも大丈夫です。銀行ごとの比べ方は【2026年10月】住宅ローン金利まとめにもまとめています。
出典
- 日本銀行「当面の金融政策運営について」（2026年10月30日）
- 日本銀行「経済・物価情勢の展望（2026年10月）基本的見解」（2026年10月30日）
- 日本銀行「金融政策決定会合の日程」
- 住宅金融支援機構「フラット35の金利」（2026年11月）
- 三菱UFJ銀行「住宅ローン金利」（2026年11月）、「住宅ローン変動金利の基準金利の見直しについて」
- みずほ銀行・三井住友銀行・りそな銀行・三井住友信託銀行の11月の金利は、東京新聞（共同通信、2026年10月30日）・日本経済新聞などの報道によります
金利は毎月変わります。実際に借りられる金利や、見直しの時期は、銀行・契約によって違います。
森田 拓郎
フォレストスタイル株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
2007年から大手不動産仲介会社で約15年、売買仲介を担当してきました。大阪市都島区の出身・在住です。相続した家や空き家の売却のご相談もお受けしています。最初のご相談からお引き渡しまで、代表の森田が担当します。
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