「再建築不可」と言われたら｜建築基準法43条第2項のしくみと、売る前に確かめたいこと
情報更新日：2026年10月
「再建築不可」と言われたら
建築基準法43条第2項のしくみ
「査定で再建築不可と言われた」「43条第2項って何？」。土地や古い戸建てを売るときに出てくる言葉ですが、分かりにくいものです。建て替えができない土地のしくみと、例外として建てられる場合、売るときに確かめたいことをまとめました。
建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、原則として建て替えができません。ただし、43条第2項の認定や許可を受けられれば、建てられる場合があります。売り出す前に、役所で道路の種類と取り扱いを確かめることが大切です。
1. 再建築不可とは
今の建物を壊したあと、新しく建物を建てられない土地のことです。都市計画区域では、建物を建てる土地は、原則として建築基準法上の道路（幅4m以上など）に2m以上接している必要があります（接道義務）。
2. 例外として建てられる場合（43条第2項）
接道義務を満たさない土地でも、周りの空き地の状況などから安全性が確かめられれば、例外的に建てられる場合があります。
幅4m以上の道（建築基準法上の道路ではない）に2m以上接しているなど、決められた基準に合う場合に、特定行政庁が認定します。
敷地のまわりに広い空き地があるなどの条件で、建築審査会の同意を得て、特定行政庁が許可します。
細かい基準や手続きは、市によって違います。大阪市・守口市など、それぞれの役所で確かめてください。
3. 売るときに価格へ響く理由
- 本当に建て替えられるのか、買う方が不安に思う
- 認定や許可が必ず得られるとは限らない
- 住宅ローンを出しにくい金融機関がある
- 言葉が難しく、検討をためらわれやすい
そのため、問い合わせが少なくなり、売れるまで時間がかかったり、価格が下がったりすることがあります。
4. 売り出す前に確かめたいこと
- 前の道路が建築基準法上の道路か、その種類と幅
- 43条第2項の認定・許可の対象になりそうか
- 通路の持ち分や、お隣との通行の取り決め
- 過去に同じような認定・許可を受けた例が近くにあるか
建て替えができる見込みがはっきりすれば、買う方にも説明しやすくなります。
5. フォレストスタイルでお手伝いできること
役所で道路の種類を調べ、建て替えの見込みを確かめたうえで、売り方をご提案します。長屋の場合は「連棟式戸建て（長屋）を売る前に確かめておきたいこと」もご覧ください。測量や境界の確認が必要なときは、土地家屋調査士のご紹介もできます（「専門家・業者のご紹介」）。
- 建築基準法 第43条（敷地等と道路との関係）
森田 拓郎
フォレストスタイル株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
2007年から大手不動産仲介会社で約15年、売買仲介を担当し、前の道路の種類や建て替えの見込みを、役所で確かめるところから一緒に進めてきました。大阪市都島区の出身・在住です。最初のご相談からお引き渡しまで、代表の森田が担当します。
対応エリア：都島区・旭区・城東区・北区・守口市（エリア外のご相談もお受けします）
売却・購入・相続のご相談はこちら
相談・査定は無料です。「話を聞いてみたい」だけでも大丈夫です。
お電話：06-6967-9710
定休日：火曜日（不定休）・水曜日
