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【2026年10月版】住宅ローンは変動型？固定型？金利が上がり始めた今の考え方

売却 2025.10.15

#マンション #戸建 #土地 #購入 #買い替え

筆者森田拓郎

不動産キャリア19年

情報更新日：2026年10月

住宅ローンは変動型か固定型か

住宅ローンを考える方へ

住宅ローンは変動型？固定型？
金利が上がり始めた今の考え方

住宅ローンを組むとき、多くの方が悩むのが「変動型にするか、固定型にするか」です。日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除したあと、段階的に政策金利を引き上げ、2026年9月には短期の政策金利を1.25％程度としました。金利が上がり始めた今の考え方を、返済額の例とともにまとめました。

この記事のポイント
変動型は今の金利が低い代わりに、上がれば返済が増えます。固定型は高めでも返済が変わりません。変動型を選ぶなら、金利が1〜2％上がっても返し続けられるかを、数字で確かめておきましょう。

1. 変動型と固定型の違い

変動型

市場の金利に合わせて、半年ごとに金利が見直されます。今の日本で最も多く使われているタイプです。

良いところ：最初の金利が低く、毎月の返済をおさえやすい
気になるところ：金利が上がると、返済が大きく増えることがある

固定型

借りたときの金利が、返し終わるまで変わりません。

良いところ：金利が上がっても返済が変わらず、計画を立てやすい
気になるところ：変動型より金利が高く、毎月の返済が多くなる

2. 返済額はどれくらい変わる？

3,000万円を35年で借りた場合の、毎月の返済額の例です。

金利	毎月の返済額
0.5％（変動型）	約7.8万円
1.0％（変動型）	約8.5万円
1.5％（変動型）	約9.2万円
2.0％（変動型）	約9.9万円
3.830％（【フラット35】2026年10月の最頻金利）	約13.0万円

金利が0.5％から1.5％に上がると、毎月の返済は約1.4万円増えます。

返済額は、元利均等返済・ボーナス払いなし・金利が35年間変わらないものとして当社で計算した概算です。実際の返済額は金融機関の条件によって変わります。

3. 2026年10月時点の金利の状況

日本銀行は、2024年3月にマイナス金利政策を解除したあと、2024年7月に0.25％程度、2025年1月に0.5％程度、2025年12月に0.75％程度、2026年6月に1.0％程度、2026年9月に1.25％程度と、短期の政策金利を引き上げてきました。

固定型の代表である【フラット35】（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下）の2026年10月の金利は、最も多い金利（最頻金利）で年3.830％、借入期間20年以下では年3.510％です。

変動型と固定型の金利の差は、「安心のための費用」と考えることもできます。11月から変動金利の住宅ローンがどう変わるかは「11月から短期プライムレートが0.25％上昇｜変動金利の住宅ローンはどう変わる？」にまとめています。

4. どちらを選ぶかの目安

収入の見通し：収入が増える余地があるなら変動型、変化が少ないなら固定型が向いています
金利の見方：上がり方はゆるやかと考えるなら変動型、上がり続けると考えるなら固定型
ほかの支出：教育費や老後の資金など、先々の支出を考えて安心したいなら固定型

5. まとめ

変動型と固定型には、それぞれ良いところと気になるところがあり、どちらが絶対に良いとは言えません。ご自身の暮らしの計画と収入の見通しに合わせて選びましょう。迷ったら、いくつかの金融機関のシミュレーションを試し、具体的な数字で比べることをおすすめします。住宅ローン控除の最新の内容は「住宅ローン控除の記事」にまとめています。

出典（2026年10月時点の情報です）