住宅ローンの基本｜金利の選び方と審査で見られること、2026年の金利
情報更新日：2026年10月
住宅ローンの基本
金利の選び方と、審査で見られること
家を買うとき、多くの方が使う住宅ローン。金利の種類や審査のしくみを知っておくと、借りる先や返し方を落ち着いて選べます。2026年は金利が上がってきている時期なので、2026年10月時点の金利の状況もあわせてまとめました。
1. 金利のタイプは3つ
世の中の金利の動きに合わせて、金利が見直されます。借りはじめの金利は低めですが、あとで金利が上がると返済額も増えることがあります。
決めた期間、金利が変わりません。返済額が読みやすいかわりに、借りはじめの金利は変動金利より高めです。
変動金利と固定金利に分けて借りる方法です。金利が上がったときの影響を、半分ほどにおさえられます。
2. 2026年10月時点の金利の状況
この記事を最初に書いた2023年は、日本銀行がマイナス金利を続けていた時期でした。その後、2024年3月にマイナス金利が終わり、日本銀行は少しずつ金利を引き上げています。2026年9月18日には、短期の政策金利を1.25％程度に引き上げることが決まりました。
変動金利は、こうした短期の金利の動きを受けて見直されるのが一般的です。これから借りる方も、すでに変動金利で借りている方も、金利が上がった場合の返済額を一度確かめておくと安心です。
くわしくは「日銀マイナス金利政策解除 住宅ローンは今後どうなる？」と「住宅ローン金利 変動型 vs 固定型」をご覧ください。
フラット35の金利（2026年10月）
「フラット35」は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が一緒に扱う、借りている間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。2026年10月の金利は、借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下の場合、取り扱う金融機関でいちばん多い金利が年3.830％、借入期間20年以下では年3.510％です。金利は毎月見直されるので、申し込むときの金利を確かめてください。
3. 審査で見られること
- 年収と勤続年数
毎月きちんと返していけるかを見られます。年収に対する年間の返済額の割合（返済比率）も大切です。 - 年齢と完済の時期
多くの金融機関で、完済の年齢に上限があります。借りる期間は、年齢から逆算して決まります。 - 個人信用情報
クレジットカードやほかのローンの返済が遅れたことがないかを見られます。くわしくは「住宅ローン審査で見られる個人信用情報とは？」をご覧ください。
4. 住宅ローン控除
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高の0.7％を、所得税（引ききれない分は住民税の一部）から差し引ける制度です。2026年の税制改正で、2030年12月31日までに住みはじめた分まで延長されました。借りられる上限や控除の期間は、住宅の性能によって変わります。くわしくは「住宅ローン控除はどう変わった？」をご覧ください。
5. 借りる前に確かめたいこと
- 金利が1％上がったら、毎月の返済がいくら増えるか
- 子どもの進学や車の買い替えなど、これからの大きな出費と重ならないか
- 保証料・事務手数料など、金利以外の費用はいくらか
- いくつかの金融機関の条件を比べたか（借りる銀行は自分で選べます）
- 団体信用生命保険（団信）の中身
6. フォレストスタイルでお手伝いできること
家探しとあわせて、住宅ローンのご相談もお受けしています。お客様の収入や今後のご予定をうかがい、無理のない借入額と返し方を一緒に考えます。いくつかの金融機関の事前審査のお手続きもお手伝いします。
森田 拓郎
フォレストスタイル株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
2007年から大手不動産仲介会社で約15年、売買仲介を担当し、住宅ローンの事前審査や借入額のご相談にも数多く立ち会ってきました。大阪市都島区の出身・在住です。最初のご相談からお引き渡しまで、代表の森田が担当します。
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