【毛馬コーポ】売却ガイド｜都島区毛馬町・1979年築198戸。75㎡前後の3LDK・4DKが中心、旧耐震の建物を売る前に確かめたいこと
情報更新日：2026年11月14日 ／ 執筆：フォレストスタイル株式会社 森田拓郎
毛馬コーポは、大阪市都島区毛馬町2丁目、淀川と大川（旧淀川）が分かれるあたりに建つ、1979年完成・11階建のマンションです。この記事では、持ち主の方に向けて、お部屋の広さ、実際の取引の水準、1981年より前の基準で建てられた建物を売るときに確かめたいことをまとめました。
この記事のポイント
- 大阪市住宅供給公社が分譲した198戸の大きなマンションです。取引のほとんどは、JRおおさか東線「城北公園通」駅から徒歩9〜14分です
- 毛馬町の1979年築のマンションの取引23件は、中央値で1㎡あたり17.3万円。75㎡前後の3LDK・4DKが中心で、総額の中央値は1,300万円です
- 1981年6月より前の基準（旧耐震基準）で建てられた建物です。買主様の住宅ローンや住宅ローン控除に関わるため、管理組合の耐震診断の有無などを先に確かめます
毛馬コーポの基本情報
| 所在地 | 大阪市都島区毛馬町2丁目 |
|---|---|
| 完成 | 1979年3月 |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造・地上11階建 |
| 総戸数 | 198戸（掲載先によって200戸） |
| 専有面積・間取り | 約67㎡〜約78㎡／2LDK〜4DK |
| 分譲・施工 | 分譲：大阪市住宅供給公社／施工：大成建設 |
| 交通 | JRおおさか東線「城北公園通」駅 徒歩12〜14分 大阪メトロ谷町線「都島」駅・堺筋線「天神橋筋六丁目」駅 徒歩24〜26分 （お部屋の位置や道順によって変わります） |
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域（国の取引データの記載による） |
| 校区 | 淀川小学校・淀川中学校 |
※公開されている建物情報（分譲当時の資料をもとにしたもの）から記載しています（2026年11月時点）。総戸数と専有面積は掲載先によって少し違うため、売り出す前に登記と管理組合の資料で確かめます。校区は、大阪市「都島区小学校一覧」で、毛馬町2丁目11番10号が淀川小学校の校区です（同じ11番でも号によって大東小学校に分かれます）。大阪市には学校選択制があります。
75㎡前後の3LDK・4DKが中心です
毛馬町の1979年築のマンションの取引23件を広さで分けると、真ん中は75㎡でした。65〜80㎡に収まっていて、広さのそろった家族向けのマンションです。間取りは、3LDKが13件、4DKが6件、2LDK（2LDK＋Sを含む）が4件でした。
国の取引データは5㎡ごとに丸められています。町と建築年で集計した数字で、このマンションの取引とは限りません。
毛馬町の1979年築の取引は、いくらか
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、毛馬町の1979年築のマンションの取引を集計しました。国のデータには建物名がないため、このマンションだけの価格ではありません。
23件全体では、1㎡あたりの中央値は17.3万円、よく取引されている範囲は1㎡あたり14.3万〜22.3万円です（取引を価格順に並べ、高いほうと低いほうからそれぞれ4分の1ずつを除いた範囲）。75㎡なら約1,070万〜1,670万円、中央値で約1,300万円にあたります。総額の中央値も1,300万円です。
直近1年、同じ町・同じ築年の幅では1㎡あたり24.3万円（75㎡なら約1,820万円）での取引もあります。※2025年7月〜2026年6月の取引から
| 期間 | 1㎡あたり（中央値） | 75㎡なら | 件数 |
|---|---|---|---|
| 2021〜2023年 | 20.0万円 | 1,500万円 | 11件 |
| 2024年〜2026年6月 | 16.7万円 | 1,250万円 | 12件 |
中央値は、取引を価格順に並べたとき、ちょうど真ん中にくる価格です。出典：国土交通省 不動産情報ライブラリの不動産価格（取引価格・成約価格）情報をもとにフォレストスタイル株式会社が集計・作成。対象期間は2021年1月〜2026年6月。
1件ごとの差が大きく（1㎡あたり6.7万〜28.6万円）、どちらの期間も件数が少ないため、2つの期間の差は幅を持ってご覧ください。室内を直したかどうかで、価格が大きく変わる建物です。
室内を直したお部屋と、直していないお部屋
| 国のデータの記載 | 1㎡あたり（中央値） | 件数 |
|---|---|---|
| 改装済み | 24.6万円 | 4件 |
| 未改装 | 16.5万円 | 8件 |
※改装の記載がある12件だけの数字です（記載がない11件は入っていません）。件数が少ないため、幅を持ってご覧ください。「改装済み」の取引には、買取会社が室内を直してから売ったものが含まれていることがあります。
都島区全体の1976〜1981年築のマンション（50㎡以上・134件）の中央値は1㎡あたり28.6万円です。毛馬コーポのあたりは、取引のほとんどが駅から徒歩9〜14分で、区全体の同じ時期の建物より低めの水準です。
広さから、売却価格の目安を見る
毛馬町の1979年築のマンションで、実際に取引された23件をもとにした目安です。このマンションだけの価格ではありません。
※よく取引されている価格帯です（取引を価格順に並べ、高いほうと低いほうからそれぞれ4分の1ずつを除いた範囲）。室内の状態（リフォームの有無）、階数・向き・眺望、管理状態は考慮していません。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2021年1月〜2026年6月）をもとにフォレストスタイル株式会社が集計。
このマンションのお部屋の価格、無料でお調べします
同じマンションでも、階数・向き・広さ・室内の状態で価格は変わります。部屋番号を送っていただければ、近くの実際の取引をもとに、代表の森田がお調べしてお返事します。売るかどうか決まっていなくても大丈夫です。
相談・査定は無料です。原則24時間以内にお返事します。
旧耐震基準の建物を売るときに、確かめたいこと
毛馬コーポは1979年に完成した建物で、1981年6月より前の耐震基準（旧耐震基準）で建築確認を受けています。古い基準の建物だからといって売れないわけではありませんが、買主様の住宅ローンと税金に関わるため、売り出す前に次のことを確かめます。
| 住宅ローン | 金融機関によって、旧耐震の建物では借りられる金額や期間が変わることがあります。フラット35は、建物が決められた耐震の条件を満たしているかの確認が要ります。 |
|---|---|
| 住宅ローン控除 | 1981年12月31日以前に建った建物は、耐震基準を満たしている証明（耐震基準適合証明書など）がないと、買主様は住宅ローン控除を使えません。期限：2030年12月31日までの入居（くわしくはこちら） |
| 管理組合の取り組み | 耐震診断や耐震の工事をしたことがあるか、これから予定があるかは、重要事項調査報告書（管理会社が出す、修繕積立金の残高や修繕の予定が分かる書類）や総会の議事録で確かめます。 |
買主様は、住宅ローンを使う方だけではありません。現金で買って室内を直して住みたい方や、買取会社も検討されます。当社は、住宅ローンを使う買主様の条件を先に確かめたうえで、どの買主様に向けて売り出すかをご相談します。
管理費・修繕積立金
管理費と修繕積立金は、お部屋ごとに金額が違います。実際の金額は、住戸ごとの持分割合で決まります。築47年の建物なので、買主様は大規模修繕の時期と、修繕積立金の残高や値上げの予定を特に気にされます。
売却を決めたら、重要事項調査報告書を当社から管理会社に依頼します。お手元に総会の議案書や長期修繕計画があれば、あわせてお見せください。
売却のポイント
1. 広さと間取りを、最初に伝える
75㎡前後の家族向けのお部屋がそろったマンションです。販売図面（広告に使う物件の資料）や物件ページの最初に、広さ・間取り・階数と、城北公園通駅までの徒歩分数を置きます。4DKのお部屋は、間取りを直した場合の例もあわせてお伝えします。
2. 水害ハザードマップでの位置を、先に確かめる
淀川と大川の近くの建物なので、買主様は水害のことを気にされます。売買の契約の前には、不動産会社が水害ハザードマップでの物件の位置をご説明することになっています。都島区の想定は大阪市の「水害ハザードマップ（都島区）」、住所で調べるときは国土地理院の「重ねるハザードマップ」で確かめられます。
3. 同じマンションの売り出し中のお部屋を、先に確かめる
198戸の大きなマンションなので、別のお部屋が同じ時期に売りに出ていることがあります。買主様はそのお部屋と比べて検討されるので、当社が階・向き・室内の状態の違いを確かめたうえで、売り出す価格をご相談します。
4. リフォームはせず、そのまま売るのが基本
国のデータでも、室内を直したお部屋は高めに取引されています。ただ、持ち主の方が費用をかけて直しても、その分高く売れるとは限りません。ご自身の好みに直したい買主様や、直して売る買取会社もいるので、そのままの状態で売り出すことを基本にご提案しています。急いで売りたいときは、ご希望に応じて買取の価格もお示しします。
当社の査定書では、同じマンションの中での階数・向き・室内の状態による価格帯の違いまでお示しします。代表の森田が最初から最後まで担当します。
よくあるご質問（毛馬コーポの売却）
Q. 毛馬コーポは、いまいくらで売れますか？
Q. 旧耐震の建物でも売れますか？
Q. 4DKのままで売っても大丈夫ですか？
Q. 売り出す前にリフォームしたほうがいいですか？
まだ売ると決めていない方へ
「いくらか知りたいだけ」「他社の査定が妥当か確かめたい」という段階のご相談も承っています。
- 町名から売却相場の目安を調べる｜町名・物件の種類・築年数・広さを選ぶだけで目安が出ます。
- 査定額は「どう売るか」で3つ｜スピード重視・バランス重視・価格重視の決め方。
- 不動産売却のセカンドオピニオン｜他社と媒介契約中でもご相談いただけます。
- 相続した不動産の売却・活用相談｜名義がまだ変わっていない段階からご相談いただけます。
フォレストスタイルの成約実績
守口市・都島区を中心に、マンション・戸建て・土地の売却と購入をお手伝いしています。隣地の方へのご売却や、遠方の相続不動産など、ご事情に合わせた取引の一部を、1件ずつご紹介しています。
※当社でお手伝いした取引の一部です。
森田 拓郎
フォレストスタイル株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
2007年から大手不動産仲介会社で約15年、売買仲介を担当し、マンションの売買では、管理の状態や修繕の計画も確かめながらお手伝いしてきました。大阪市都島区の出身です。最初のご相談からお引き渡しまで、代表の森田が担当します。
対応エリア：都島区・旭区・城東区・北区・守口市（エリア外のご相談もお受けします）
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